BGH brokera komisijas maksas lēmums: daļējai sadalīšanai ir ierobežojumi

Vācijas augstākā civiltiesa ir noteikusi skaidru ierobežojumu vienam no svarīgākajiem patērētāju aizsardzības pasākumiem mājokļu tirgū. Federālā Augstākā tiesa Bundesgerichtshof (BGH) 2026. gada 16. jūlijā pasludinātajā lēmumā par starpnieka maksu Bundesgerichtshof (BGH) nolēma, ka tiesību norma, kas liek pārdevējiem segt vismaz pusi no starpnieka komisijas maksas, attiecas tikai uz īpašumiem, kas objektīvi kvalificējas kā vienģimenes mājas. Māja ar diviem īrētiem dzīvokļiem netiek ieskaitīta, tiesneši lietā I ZR 111/25 secināja, pat ja pircējs vēlāk paziņo, ka vēlas tajā dzīvot kopā ar ģimeni kā vienā mājsaimniecībā.

Šis lēmums ir svarīgs daudz plašāk nekā tikai individuāls strīds. Brokeru komisijas maksas, kas Vācijā pazīstamas kā Maklerprovision, bieži vien sasniedz vairākus procentus no pirkuma cenas, tāpēc desmitiem tūkstošu eiro var būt atkarīgi no tā, vai ir piemērojama aizsardzība pret dalīšanu. Ikvienam, kurš plāno pirkumu, šis lēmums šķietami tehnisku jautājumu, proti, kāda veida māja tā ir, pārvērš par izšķirošu finansiālu jautājumu.

Ko noteica BGH brokeru komisijas maksas lēmums

Lieta tika izskatīta, pamatojoties uz Civilkodeksa (BGB) 656.c pantu, kurā ietverts tā sauktais Halbteilungsgrundsatz jeb pusdalīšanas princips. Kopš noteikuma stāšanās spēkā 2020. gada decembra beigās brokeris, kas strādā abu pušu labā pārdošanas darījumā, kurā iesaistīta vienģimenes māja vai dzīvoklis, var iekasēt no pircēja ne vairāk kā pusi no kopējās komisijas maksas. Līgumi, kas uzliek pircējam vairāk nekā pusi, nav spēkā.

Saskaņā ar BGH paziņojumu presei, aizsardzība ir atkarīga no īpašuma objektīvā rakstura. Tiesneši lēma, ka ēkas statuss ir jānovērtē brīdī, kad tiek noslēgts starpnieka līgums. Ja objektīvie apstākļi neliecina, ka īpašums galvenokārt kalpos vienas mājsaimniecības mājokļa vajadzībām, pircējam šajā brīdī ir aktīvi jāatklāj šis nodoms. Vēlāk paziņotas plānu izmaiņas likuma izpratnē nevar pārveidot divģimeņu māju par vienģimenes māju.

Divu dzīvokļu māja strīda centrā

Minētais īpašums tika reklamēts kā īrēta divģimeņu māja "Zweifamilienhaus", un pārdošanas brīdī abos dzīvokļos dzīvoja īrnieki. Tikai pēc brokera līguma parakstīšanas pircējs paziņoja aģentam, ka plāno pats ievākties un izmantot ēku kā mājokli vienai mājsaimniecībai. Pēc tam viņš apgalvoja, ka jāpiemēro noteikums par dalīšanu un ka pret viņu pieprasītā komisija ir pārmērīga.

Berlīnes zemākās instances tiesas uz to skatījās citādi, un BGH tagad ir apstiprinājusi savu viedokli. Kā ziņo juridisko ziņu dienests LTO, Berlīnes II apgabaltiesa 2024. gada augustā nostājās brokera pusē, Kammergericht atstāja spēkā šo spriedumu 2025. gada aprīlī, un Federālā Augstākā tiesa ir noraidījusi pircēja pēdējo apelāciju. Brokera prasība pret pircēju pilnā apmērā paliek spēkā.

Kāpēc brokera komisijas maksas lēmums ir atkarīgs no laika

Lēmuma pamatā ir laika noteikšana. Tiesneši skaidri norādīja, ka viss ir atkarīgs no tā, ko brokeris varēja atpazīt līguma ar pircēju noslēgšanas brīdī. Īpašums, kas izīrēts divām atsevišķām īrnieku mājsaimniecībām un tiek reklamēts kā investīciju objekts, objektīvi nav vienģimenes māja tajā brīdī, lai kādi arī nebūtu pircēja privātie nodomi.

Juridiskie komentētāji norāda, ka spriedums turpina līniju, ko tiesa sāka novilkt divos 2025. gada marta lēmumos, kuros arī tika aplūkota 656c. panta darbības joma. Saskaņā ar beck-aktuell teikto, praktiskā vēsts ir tāda, ka pircējiem, kuri vēlas aizsargāt pussadalījuma noteikumu, ir jāpaziņo par savu plānoto izmantošanu laikus, ideālā gadījumā rakstiski, pirms tiek parakstīts brokera līgums. Klusēšana šajā posmā vēlāk var maksāt reālu naudu.

Kā uz pusēm sadalītais noteikums parasti aizsargā pircējus

Lielākajā daļā Vācijas ir ierasts, ka pārdevējs nolīgst brokeri, savukārt pircējam apskates procesa laikā tiek lūgts parakstīt atsevišķu komisijas līgumu. Pirms 2020. gada pircēji dažos reģionos regulāri maksāja visu maksu. 656c. panta reforma bija paredzēta, lai apturētu šo praksi attiecībā uz īpašnieku apdzīvotām mājām un dzīvokļiem, pamatojoties uz loģiku, ka pusei, kas nolīgst brokeri, jāsedz vismaz puse no izmaksām.

Jaunais lēmums nevājina šo aizsardzību attiecībā uz īstām vienģimenes mājām un dzīvokļiem. Tas vienkārši apstiprina, ka likums neattiecas uz īres īpašumiem ar vairākām vienībām, ko likumdevējs uzskatīja par investīciju pirkumiem, nevis mājokļa pirkumiem. Tāpēc daudzdzīvokļu ēku pircēji joprojām var brīvi vienoties par komisijas maksu, taču viņi nevar paļauties uz likumā noteikto ierobežojumu.

Ko tas nozīmē ārzemniekiem paredzētu māju pircējiem

Starptautiskiem pilsoņiem, kas iepērkas Vācijā, lēmumā ir ieteikts īss praktisks kontrolsaraksts. Pirmkārt, pārbaudiet, kā īpašums ir aprakstīts sarakstā un zemesgrāmatas dokumentos, jo šis objektīvais apraksts tagad lielā mērā nosaka, vai ir piemērojama aizsardzība pret daļēju īpašuma dalīšanu. Otrkārt, ja plānojat apdzīvot ēku, kas pašlaik ir sadalīta vai izīrēta, skaidri norādiet šo nodomu pirms jebkāda starpnieka līguma parakstīšanas un saglabājiet pierādījumus. Treškārt, rūpīgi izlasiet katru komisijas maksas klauzulu un salīdziniet to ar pirkuma cenu, jo maksa parasti ir procentuālā daļa. Mūsu ceļvedis... īpašuma iegāde Vācijā paskaidro, kā Maklerprovision iekļaujas pirkuma kopējās izmaksās.

Visbeidzot, nevilcinieties saņemt padomu pirms līguma parakstīšanas, nevis pēc tā. Šādi strīdi par komisijas maksu tiek izskatīti trīs tiesu instancēs un ilgst gadiem. Īsa konsultācija ar nekustamā īpašuma juristu, piemēram, izmantojot pakalpojumus, kas uzskaitīti mūsu pārskatā. juridiskie pakalpojumi emigrantiem, ir daudz lētāk nekā pašam tiesāties par piecu ciparu brokera komisijas maksu.