Īpašuma un nekustamā īpašuma tiesības

Šī nodaļa palīdzēs jums noskaidrot, vai jums Vācijā ir nepieciešams nekustamā īpašuma jurists, kā atrast patiesi kvalificētu juristu, kā izskatīsies rēķins un kuras no jūsu problēmām var atrisināt par daudz zemāku cenu kāds, kurš nemaz nav jurists. Tā ir atrodama šīs rokasgrāmatas sadaļā “Jurista atrašana”, un tā ir par jurista pieņemšanu darbā, nevis par pašu likumu.

Šī atšķirība ir svarīga, jo Vācijas īpašuma tiesības ir plašas, un šī rokasgrāmata tās jau ir aptvertas citur. Ja vēlaties uzzināt, ko reģistrē Grundbuch (zemes reģistrs), no kā jūs aizsargā Auflassungsvormerkung (prioritātes paziņojums), kādas ir Grunderwerbsteuer (īpašuma nodošanas nodoklis) izmaksas jūsu federālajā zemē vai kā summējas Kaufnebenkosten (papildu pirkuma izmaksas), lasiet… Īpašuma pirkšana VācijāJa vēlaties uzzināt, ko saimnieks var atskaitīt no jūsu drošības naudas (Kaution), cik ilgi jums ir jāpaziņo par īri vai kur tiek piemērots īres maksas ierobežojums (Mietpreisbremse), lasiet Izmitināšanas atrašanaŠīs nodaļas atbild uz juridiskajiem jautājumiem. Šī atbild uz citu jautājumu: kam jūs maksājat un kad.

Pastāv viens pārpratums, kas ārvalstu pircējiem izmaksā vairāk naudas nekā visi pārējie kopā, un ir vērts to uzrakstīt pirmos simts vārdus, nevis noklusēt. Notārs jūsu īpašuma parakstīšanas brīdī nav jūsu advokāts. Viņš nav jūsu pusē. Viņš arī nav pārdevēja pusē. Gandrīz katrs angliski runājošs pircējs pieņem pretējo, jo vistuvāk notāram Amerikas Savienotajās Valstīs, Apvienotajā Karalistē, Īrijā vai Austrālijā ir advokāts vai advokāts, kas nodarbojas ar darījuma noslēgšanu, un šie cilvēki strādā viena klienta labā. Vācijas birojs ir veidots pēc pretēja principa, un viss pārējais šajā nodaļā izriet no tā.

Notārs nav jūsu īpašuma advokāts

Bundesnotarordnung, federālais likums, kas regulē notāra profesiju, to pasaka vienā teikumā. Saskaņā ar BNotO 14. panta 1. daļu notārs “nepārstāv vienu pusi, bet gan neatkarīgi un objektīvi rūpējas par visiem dalībniekiem”: viņam nav jāpārstāv viena puse, bet gan neatkarīgi un objektīvi jārūpējas par visiem dalībniekiem. Tas nav neitrāla stila apraksts. Tas ir aizliegums. Notārs, kas jūs aizstāv, pārkāptu savus oficiālos pienākumus, un BNotO 14. panta 3. daļa iet vēl tālāk un pieprasa, lai viņš izvairītos pat no neobjektivitātes šķietamības.

Tā vietā notārs jums ir parādā norādījumus. Beurkundungsgesetz, notariālās apliecināšanas likuma, 17. panta 1. daļa, nosaka, ka viņam ir jānoskaidro, ko puses patiesībā vēlas, jāprecizē fakti, jāinstruē tās par darījuma juridisko nozīmi un skaidri un nepārprotami jāfiksē viņu paziņojumi. Tajā arī teikts, ka viņam ir jāpārliecinās, ka nepieredzējuši un nepraktizēti dalībnieki netiek nostādīti neizdevīgā situācijā. Tā ir reāla un vērtīga aizsardzība, un tā ir vairāk nekā tas, ko sniedz vispārpieņemtu tiesību slēgšana. Bet izlasiet, kas tas ir: pienākums precīzi izskaidrot darījumu jums abiem. Tas nav pienākums panākt, lai jums labāks darījums.

Praktiskās sekas ir tās daļas, ko cilvēki nepamana. Notārs jums pateiks, ko nozīmē klauzula. Viņš neteiks, ka šī klauzula jums ir slikta un ka jums vajadzētu atteikties to parakstīt, kamēr tā nemainās. Viņš neteiks, ka cena ir pārāk augsta. Viņš nelūgs pārdevējam pieprasīt mutiski solīto remontu. Viņš nevienosies par nodošanas datumu, aprīkojumu, atbildību par defektu, ko kāds pieminēja apskates laikā, vai maksājumu grafiku. Ja pārdevējs ir sagatavojis līgumu ar sava izvēlētā notāra starpniecību un tas ir viņam izdevīgi, notāra objektivitāte nozīmē tieši to, ka viņš to jums neiztaisnos. Viņš to pareizi nolasīs, un pēc tam jūs abi to parakstīsiet.

BNotO 14. panta 4. daļa šo jautājumu precizē veidā, kas ir vērts zināt, ja nekustamā īpašuma aģents (maklers) iesaka “savu” notāru. Notāram ir aizliegts starpnieks būt par īpašuma darījumu starpnieku vai piedalīties jebkādā viņa apliecināmo dokumentu starpniecībā. Birojs ir apzināti norobežots no darījuma. Tas ir iemesls viņam uzticēties un iemesls negaidīt, ka viņš par jums cīnīsies, un abas puses ir patiesas vienlaikus.

Kāpēc nevar salīdzināt cenas un atrast lētāku notāru

Ārvalstu pircēji regulāri pavada pēcpusdienu, zvanot notāriem, lai saņemtu cenu piedāvājumus. Tas ir laika izšķiešana, un izpratne par to, kāpēc tas ir nepieciešams, izskaidro kaut ko būtisku par to, kā darbojas Vācijas profesionālā cenu noteikšana.

BNotO 17. panta 1. daļa uzliek par pienākumu notāram iekasēt likumā noteiktās nodevas. Not atļauj: uzliek par pienākumu. Viņš var samazināt vai atcelt nodevu tikai tad, ja tās iekasēšana būtu netaisnīga ārkārtas apstākļu dēļ lietā, un pat tad tikai ar Notarkammer, reģionālās notāru palātas, piekrišanu. Atlaides piemērošana, lai iegūtu jūsu darījumu, ir profesionāls pārkāpums, nevis komerciāls lēmums. Tas pats noteikums aizliedz jebkurai trešajai personai piedalīties nodevu segšanā, tāpēc neviens nevar piedāvāt jums kukuļus, izmantojot aģentu vai brokeri.

Pati nodeva tiek noteikta saskaņā ar Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG), kas ir tiesu un notāru izmaksu likums. GNotKG 3. panta 1. punkts nosaka mehānismu: nodevas tiek noteiktas atbilstoši Geschäftswert, proti, lietu vērtībai, un 3. panta 2. punkts tās iekasē saskaņā ar 1. pantā noteikto grafiku. Pirkuma gadījumā GNotKG 47. pants nosaka šo vērtību pirkuma cenas līmenī un pievieno minimālo robežu: ja saskaņotā cena ir zemāka par Verkehrswert (tirgus vērtību), tā vietā noteicošā ir tirgus vērtība. Tātad aprēķina ievades dati nav notāra darbs, viņa darba stāžs, viņa pilsēta vai viņa noslogotība. Tā ir jūsu pirkuma cena, kas ir viens un tas pats skaitlis, lai kur jūs to ņemtu.

Apkopojot šos datus, iegūstam rezultātu, ka katrs notārs Vācijā par vienu un to pašu darījumu par vienādu cenu iekasē vienādu maksu. Birojs dārgajā rajonā un birojs divās pilsētās tālāk sagatavo identiskus rēķinus. Tas patiešām atšķiras no Anglo pasaules, kur īpašuma tiesību pārreģistrācijas cenas atšķiras daudzkārt, un ir vērts pielāgoties, nevis cīnīties. Izvēlieties notāru pēc pieejamības, pēc tā, vai birojs var strādāt jūsu valodā, un pēc tā, vai viņi atbild uz telefona zvaniem. Neizvēlieties pēc cenas, jo nav tādas cenas, pēc kuras izvēlēties. Pašreizējās tabulas ir atrodamas GNotKG pielikumos un mainās, kad likums tiek grozīts, tāpēc pārbaudiet tās tur, nevis uzticieties skaitlim emuārā.

Viens noteikums tajā pašā sadaļā ir vērts zināt, jo gandrīz neviens to nezina. BNotO 17. panta 2. punktā ir teikts, ka dalībniekam, kurš saskaņā ar Zivilprozessordnung noteikumiem atbilstu Prozesskostenhilfe prasībām, notāra notariālie pakalpojumi ir jāpiešķir provizoriski bez maksas vai pret maksas samaksu ikmēneša maksājumos. Tā nav atlaide, un tā nav diskrecionāra. Ja jūsu līdzekļi ir patiešām ierobežoti, dokumenta notariālā maksa automātiski nav neierobežota. Juridiskā palīdzība un Pro Bono pakalpojumi nodaļā ir paskaidrots, ko meklē šīs līdzekļu pārbaudes.

Kad jums tiešām ir nepieciešams savs Anvalts

Ja notārs ir objektīvs un viņa maksa ir fiksēta, rodas jautājums, kurš ir neobjektīvs un kad jums par tādu jāmaksā. Advokāts (Rechtsanwalt) strādā tikai jūsu labā un aizstāvēs jūsu pusi. Ir piecas situācijas, kad notāra nolīgšana ir lietderīgi iztērēta nauda, ​​un ļoti daudzas, kad tā nav.

Pirmais un vērtīgākais solis ir pirkuma līguma (Kaufvertrag) projekta pārskatīšana pirms notariālās apliecināšanas (Notartermin). Šis ir brīdis, kad viss vēl ir maināms un nekas nav apstiprināts. Speciālista stunda, kas veltīta projekta izstrādei, ir vērtīgāka nekā tā paša speciālista nedēļa pēc līguma parakstīšanas, jo notariāli apliecinātu īpašuma līgumu ir ļoti grūti lauzt. Ja visā savā Vācijas īpašuma dzīvē iegādājaties vienu juridisko konsultāciju, iegādājieties šo.

Otrais ir defekti. Ja jūs pārņemat īpašumu un atklājat Sachmangel (būtisku defektu), kas netika atklāts, jūs nonākat strīdā ar privātu pārdevēju, kurš parasti līgumā ir izslēdzis atbildību un kuram nav nekādas intereses jums palīdzēt. Notāra darbs beidzās ar parakstīšanu. Šī ir jurista problēma, un tā ir tāda, kurā Vācijas noteikumi par to, kas ir izslēgšanas klauzula, ir pietiekami smalki, ka pašpalīdzība beidzas slikti.

Trešā ir Wohnungseigentümergemeinschaft — īpašnieku kopība, kurai automātiski pievienojaties, iegādājoties dzīvokli, nevis māju. Strīdi šeit ir par Beschlüsse (lēmumiem), Verwalter (pārvaldības aģentu), Erhaltungsrücklage (uzturēšanas rezervi) un to, kurš maksā par jumtu. Tie ir procesuāli, termiņu vadīti un nepiedod nokavētu datumu. Kas ir kopiena un kā tā darbojas, ir aplūkots sadaļā Īpašuma pirkšana VācijāKo darīt, ja kaut kas noiet greizi, ir jurists.

Ceturtais variants ir pirkšana no nekustamā īpašuma attīstītāja (Bauträger), nevis no privāta pārdevēja. Jūs pērkat kaut ko, kas vēl neeksistē, saskaņā ar maksājumu grafiku, ar būvniecības risku, garantijas periodiem un pabeigšanas datumiem, no profesionāla darījuma partnera, kura līgumu ir rakstījuši viņa juristi. Šis ir vismazāk simetriskais darījums Vācijas dzīvojamo īpašumu tirgū, un tas ir tas, kurā bez pārstāvja ir vismazāk aizstāvams darījums.

Piektais ir īpašuma mantošana jeb tāda īpašuma īpašumtiesības, kas tiks mantots. Vācijas mantojuma tiesības nav tās tiesības, ar kurām jūs uzaugāt, tās mijiedarbojas ar pamatlikumu tādā veidā, kas cilvēkus pārsteidz, un pārrobežu mantojumi rada jautājumus, uz kuriem notāram nav pienākuma atbildēt. Šis jautājums ir aplūkots sadaļā… Ģimenes, laulības un šķiršanās likums.

Ārpus šiem pieciem gadījumiem godīgā atbilde bieži vien ir tāda, ka advokāts nav nepieciešams. Īres maksas pieaugums, nepareizi izlikts pakalpojumu maksas pārskats (Nebenkostenabrechnung), neatmaksāta drošības nauda, ​​kaimiņa koks: tās ir reālas problēmas ar lētākiem risinājumiem, un pārējā šīs nodaļas daļa ir par šīm atbildēm.

Divu nedēļu pārskata periods un tā divi ierobežojumi

BeurkG 17. panta 2.a punkta 2. apakšpunkts paredz iepriekšēju pārskatīšanu, un to ir vērts uzmanīgi izlasīt, nevis lasīt vienkāršotā formā, kā tas parasti ir norādīts.

Tajā teikts, ka patērētāju līgumiem, uz kuriem attiecas BGB 311.b(1)(1) panta notariāla apliecinājuma prasība, notariāli apliecinājošajam notāram ir jāpadara patērētājam pieejams paredzētais darījuma teksts, un tas notiek “soll im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung erfolgen”: parasti divas nedēļas pirms notariālas apliecināšanas. Mērķis ir ierakstīts pašā noteikumā, proti, lai patērētājam būtu pietiekama iespēja iepriekš iepazīties ar notariālās apliecināšanas priekšmetu. Ja divas nedēļas netiek ievērotas, iemesli ir jāreģistrē Niederschrift (notariālajā reģistrā). BGB 311.b pants, noteikums, kas vispār padara notariālu apliecināšanu obligātu, ir izskaidrots… Īpašuma pirkšana Vācijā.

Tagad par diviem ierobežojumiem, jo ​​lasītājs, kuram tiek pateikts “jums ir likumīgas tiesības uz divām nedēļām”, bet pēc tam divas nedēļas netiek piešķirtas, izdarīs nepareizu secinājumu. Pirmkārt, šis ir Soll-Vorschrift. Tas dod norādījumus notāram, un tā pārkāpumam ir profesionālas sekas, taču tas pats par sevi nepadara līgumu par spēkā neesošu vai nedod jums veto tiesības. Otrkārt, un biežāk tas ir būtiski, tas attiecas uz Verbraucherverträge, kas nozīmē līgumus starp uzņēmumu un patērētāju. Jaunbūves pirkšana no attīstītāja pilnībā ietilpst šajā jomā. Dzīvokļa pirkšana no privātpersonas, kas tajā ir dzīvojusi, šajā nozīmē nav patērētāja līgums, un šis noteikums formāli nav piemērojams.

Nekam no tā nevajadzētu mainīt jūsu uzvedību, jo praktiskais noteikums abos gadījumos ir viens un tas pats. Pieprasiet rakstisku projekta versiju pēc iespējas ātrāk un uztveriet divas nedēļas kā standartu, ko pieprasāt neatkarīgi no tā, kas pārdod. Cienījami notāri, protams, izplata projekta versijas krietni iepriekš. Ja pārdevējs, aģents vai notārs spiež jūs parakstīt īpašuma līgumu, ko saņēmāt pirms dažām dienām, šis spiediens ir informācija par darījumu, un pareizā reakcija ir pārcelt tikšanos, nevis lasīt ātrāk. Tikšanās pārtaisīšana ir dārga lieta; kalendārs gan nav.

Notartermin darbojas vācu valodā, un jums ir tiesības uz tulkojumu

Vācijas īpašuma iegādei nav pilsonības ierobežojumu. Jums nav jābūt Vācijas pilsonim, iedzīvotājam vai ES pilsonim, jo Īpašuma pirkšana Vācijā izklāstīts. Tā vietā ir valodas prasība parakstīšanas brīdī, un tas ietekmē cilvēkus, kuri pieņēma, ka, tā kā pirkums viņiem bija pieejams, arī process tāds būs.

To regulē BeurkG 16. pants, un tas ir konkrētāks, nekā norādīts kopsavilkumos. Ja dalībnieks pēc sava paziņojuma vai notāra pārliecības nepietiekami labi pārvalda vācu valodu, šis konstatējums ir jāreģistrē Niederschrift. Pēc reģistrēšanas 2. apakšpunkts ir obligāts: protokols ir jātulko šim dalībniekam, nevis jānolasa skaļi. Darbības vārds ir “muß”, nevis “soll”. Savukārt 3. apakšpunktā ir teikts, ka, ja notārs netulko personīgi, ir jāpieaicina tulks, un, ja tulks parasti nav zvērēts saskaņā ar GVG 189. panta 2. punktu, notārs viņu ieceļ, ja vien visi dalībnieki no tā neatsakās.

Līdztekus obligātajam mutiskajam tulkojumam pastāv arī tiesības, kas jums ir jāīsteno. Rakstisks tulkojums tiek sagatavots tikai tad, ja dalībnieks to pieprasa, un tādā gadījumā tas tiek iesniegts pārskatīšanai un pievienots ierakstam. Notāram ir jānorāda, ka jūs varat to pieprasīt. Pieprasiet to. Notariāls ieraksts par īpašuma iegādi ir garš, tehnisks un nolasāms tikai vienu reizi, un tā izlasīšana ar tiešraides tulka palīdzību, lemjot par parakstīšanu, nav godīga pārbaude. Vācu teksta un rakstiskā tulkojuma lasīšana vienlaikus mājās nedēļu iepriekš ir...

Plānojiet to divos veidos. Pirmkārt, iepriekš noorganizējiet tulku un ņemiet vērā, ka tās būs reālas izmaksas, kuras nav likumā noteikto ierobežojumu un kuras, iespējams, nav iekļautas jūsu pirkuma budžetā. Otrkārt, neatrisiniet problēmu, atvedot līdzi divvalodu draugu un cerot uz panākumiem. Šī prasība ir strukturāla, nevis formalitāte, par kuru var runāt, un notārs, kurš to uztver nopietni, aizsargā jūsu dokumenta derīgumu.

BeurkG 17. panta 3. punktā ir pievienota saistīta nepilnība, kas ir īpaši svarīga ārzemniekiem. Ja piemērojami ārvalstu tiesību akti vai pastāv šaubas par to piemērojamību, notārs to norāda un atzīmē protokolā. Taču tajā pašā apakšpunktā ir skaidri norādīts, ka viņam nav pienākuma sniegt norādījumus par ārvalstu tiesību sistēmu saturu. Ja jūsu laulība ir noslēgta ārzemēs, ja jūsu īpašumu regulē ārvalstu laulāto mantisko attiecību režīms, ja jūsu mītnes valsts mantojuma tiesības attiecas uz jūsu dzīvokli Vācijā vai ja pircējs ir ārvalstu uzņēmums, notārs norādīs, ka pastāv ārvalstu tiesību akti, un pie tā pieturēsies. Tieši šajā nepilnībā ir vieta, kur pieder jūsu paša advokātam, un tas ir skaidrākais likumā noteiktais notāra biroja rīcības un rīcības trūkuma ilustrējums visā šajā nodaļā.

Meklējamā apliecība un tā, kuras nav

Vācu juristi var iegūt Fahanvalta titulu — speciālista sertifikātu, ko regulē Fahanvalta likums (FAO). Tā nav tirdzniecība. Lai iegūtu šo titulu, ir nepieciešams vismaz 120 stundu kurss, dokumentēts reālu lietu kopums attiecīgajā jomā un vismaz 15 stundu tālākizglītības katru gadu katrā specializācijā, kas bez pieprasījuma jāpierāda Rechtsanwaltskammer. Jurists, kurš zaudē pilnvaru termiņu, var zaudēt titulu. Juridiskie pakalpojumi emigrantiem pilnībā izskaidro sistēmu.

Īpašuma gadījumā ir svarīgi divi īpašumtiesību dokumenti. Tiesnesis īpašumam un mājoklim (Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) aptver īres tiesības un īpašnieku kopienas tiesības, kas ir īstā persona īres strīda, drošības naudas strīda, pakalpojumu maksas apstrīdēšanas, izlikšanas vai kara ar jūsu Verwalter gadījumā. Tiesnesis būvniecības un arhitektūras tiesības (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht) aptver būvniecības un arhitektu tiesības, kas ir īstā persona būvdarbu līguma, defektīvas būvniecības, neveiksmīgas renovācijas vai strīda ar darbuzņēmēju gadījumā. Mantota īpašuma gadījumā attiecīgais īpašumtiesību dokuments ir Tiesnesis īpašumam un mājoklim (Fachanwalt für Erbrecht).

Šeit ir vissvarīgākais labojums šajā nodaļā, un tas ir labojums iepriekš šajā lapā sniegtajam ieteikumam. Nav tāda “Fachanwalt für Immobilienrecht”. “Īpašuma tiesību speciālists” izklausās pēc acīmredzamas lietas, ko meklēt, un tas ir dabisks tulkojums tam, ko vēlaties, taču FAO specializāciju saraksts ir slēgts uzskaitījums, un “Immobilienrecht” tajā nav iekļauts. Ja meklēsiet reģistrā šo nosaukumu, jūs neko neatradīsiet. Ja atradīsiet firmu, kas to reklamē, esat atradis neregulētu pašaprakstu, kas var būt vai nebūt patiesas zināšanas virsū, un kas jums neko neliecina par to, ko palāta būtu pārbaudījusi. Tā vietā meklējiet divus esošos nosaukumus. Šis vienīgais punkts ietaupīs jums pēcpusdienu un, iespējams, neveiksmīgu nolīgšanu.

Kā atrast un pārbaudīt nekustamā īpašuma juristu

Sāciet ar oficiālo reģistru. The Bundesweites Amtliches Anwaltsverzeichnis plkst rechtsanwaltsregister.org to uztur Rechtsanwaltskammern, un tā ir autoritatīva atbilde uz vienīgo jautājumu, uz kuru var atbildēt “jā” vai “nē”: vai šī persona patiešām ir atļauta praktizēt. Ikviens var sevi dēvēt par konsultantu, padomdevēju vai ekspertu. Rechtsanwalt ir aizsargāts tituls, un to var apstiprināt reģistrā.

Atrašanai, nevis pārbaudei, izmantojiet Deutscher Anwaltverein direktoriju vietnē anwaltauskunft.de ļauj filtrēt pēc jurista amata, atrašanās vietas un darba valodas — tieši jums nepieciešamās kombinācijas. Filtrējiet pēc Miet- und Wohnungseigentumsrecht vai Bau- und Architektenrecht, pievienojiet angļu valodu un sāciet no šī saraksta, nevis izmantojot meklētājprogrammu. Notāra gadījumā skatiet Bundesnotarkammer portālu vietnē notar.de veic oficiālo notarsuche. Tā kā maksa visur ir vienāda, izmantojiet to, lai atrastu biroju ar pietiekamu kapacitāti un iespēju strādāt jūsu valodā, kas ir vienīgie divi mainīgie lielumi, kurus jūs kontrolējat.

Zvanot uzdodiet trīs jautājumus. Vai jums ir Fahanvalta tituls un kādā jomā? Vai esat iepriekš saskāries ar šo konkrēto situāciju šajā federālajā zemē, jo īpašuma jautājumi dažādās federālajās zemēs atšķiras vairāk, nekā jaunpienācēji sagaida. Un cik tas izmaksās un kādā struktūrā. Ko nozīmē atbilde uz trešo jautājumu, kā Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) lielāko daļu maksu nosaka pēc strīda vērtības, nevis pēc stundas, kāda ir maksimālā summa pirmajai konsultācijai, kāpēc lietas zaudētājs maksā uzvarētāja advokātam un kā Rechtsschutzversicherung (juridisko izdevumu apdrošināšana) maina aritmētiku — tas viss ir aplūkots šajā rakstā. Juridiskie pakalpojumi emigrantiemIzlasiet to pirms zvana veikšanas, jo cenu noteikšanas loģika nav tāda, pie kuras esat pieradis, un to ir vieglāk uztvert, pirms to jums paskaidro jurists.

Lētākais maršruts, kas lielākajai daļai īrnieku būtu jāizvēlas pirmais

Ja īrējat mājokli, atbilde uz lielāko daļu jūsu juridisko problēmu nav jurists. Tā ir Mieterverein — vietējā īrnieku asociācija. Jūs maksājat ikgadēju biedru maksu, kas ir aptuveni pieticīgas mēneša īres maksas apmērā par visu gadu, un biedru cenā ietilpst juridiskas konsultācijas par jūsu īres tiesībām: kāds izlasa jūsu līgumu, pārbauda jūsu pakalpojumu maksas aprēķinu, paziņo, vai īres maksas pieaugums ir likumīgs, sagatavo vēstuli un bieži vien jūsu vārdā sazinās ar jūsu saimnieku. Lielākā daļa asociāciju ietver arī juridisko izmaksu segumu īres strīdu gadījumā pēc kvalifikācijas perioda.

Ekonomiskie apsvērumi ir izšķiroši ikdienišķu problēmu risināšanā. Viena jurista konsultācija par Nebenkostenabrechnung var izmaksāt vairāk nekā gada dalība, kas ietver neierobežotas konsultācijas par visiem jūsu īres jautājumiem. Vietējās asociācijas ir apvienotas Vācijas īres savienībā (Deutscher Mieterbund) mieterbund.de, kas jūs norādīs uz jūsu pilsētai atbilstošo. Pievienojieties, pirms rodas problēmas, jo asociācijas nosaka gaidīšanas periodus tieši tai personai, kura pievienojas Kündigung ierašanās dienā. Uztveriet to kā apdrošināšanu, nevis kā neatliekamo palīdzību. Viss, par ko viņi jūs konsultēs, sākot no Kaution noteikumiem līdz Mietpreisbremse un paziņošanas termiņiem, ir aplūkots Izmitināšanas atrašana.

Īpašniekiem un saimniekiem ir precīzs spoguļattēls. Haus & Grund, plkst. hausundgrund.de, ir īpašumu īpašnieku un izīrētāju asociācija, kas organizēta tādā pašā veidā, izmantojot vietējās filiāles un to pašu modeli: dalība ietver konsultācijas, līgumu veidnes un atbalstu ikdienas jautājumos, kas saistīti ar īpašumtiesībām un īri. Ja esat iegādājies dzīvokli un tagad to izīrējat, vai arī jums pieder māja un jūs sadarbojaties ar īpašnieku kopienu, šī ir jūsu Mieterverein līdzvērtīga organizācija. Abas organizācijas atrodas vienas cīņas pretējās pusēs, tāpēc jūs nevarat aizstāt vienu ar otru, un tāpēc katras sniegtās konsultācijas ir patiesi partijiskas, kā tas nekad nav notāra padoms.

Kaimiņu strīdi un samierināšanas prasība

Īpašuma strīdiem ar kaimiņiem ir īpaša procesuāla iezīme, kas ir vērts zināt, pirms jūs kādam dodat norādījumus, jo dažās vietās tieša vēršanās tiesā nav atļauta.

Civilprocesa likuma ievadlikums, EGZPO 15.a pants, ir pilnvarojošs noteikums. Tas pats par sevi neko neprasa. Tajā teikts, ka zeme savos tiesību aktos var paredzēt, ka prasība nav pieļaujama, kamēr Landesjustizverwaltung izveidota vai atzīta samierināšanas iestāde (Gütestelle) nav mēģinājusi atrisināt strīdu vienošanās ceļā. Ja zeme izmanto šo iespēju, kategorijas, ko tā var aptvert, ietver kaimiņtiesību prasības saskaņā ar BGB 910., 911., 923. un 906. pantu, kas vienkārši sakot ir pārkarenas zaru un ieaugušas saknes, nokrituši augļi, robežkoki un traucējumi, piemēram, troksnis, smakas un līdzīgas emisijas. Pastāv izņēmums: tas neattiecas uz gadījumiem, kad traucējumi rodas komerciālas darbības rezultātā. Šī iespēja attiecas arī uz naudas prasībām Amtsgericht, kas nepārsniedz 750 eiro, uz personiskām goda prasībām ārpus preses un apraides, kā arī uz prasībām saskaņā ar Vispārējā tiesību likuma 3. pantu.

Tā kā to, vai tas attiecas uz jums, nosaka federālās zemes likums, tas ir atkarīgs no jūsu dzīvesvietas, un federālās zemes gadu gaitā ir pievienojušas un atcēlušas šo prasību. Neņemiet sarakstu no kāda panta, ieskaitot šo. Jautājiet savai vietējai Amtsgericht vai Landesjustizverwaltung, vai arī jautājiet juristam, kuru gatavojaties nolīgt, kurš to nekavējoties uzzinās. Kļūda ir dārga īpašā veidā: ja jūsu federālā zeme pieprasa mēģinājumu un jūs iesniedzat prasību bez tā, jūsu prasība nav pieņemama, un jūs esat samaksājis par neko.

Divas detaļas padara šīs ziņas labākas, nekā izklausās. 15.a(1) pants nosaka, ka Gütestelle jums izsniedz neveiksmīga mēģinājuma apliecību, ko iesniedzat kopā ar savu prasību, un jūs varat pieprasīt šo apliecību, ja procedūra nav veikta trīs mēnešu laikā, tāpēc kaimiņš, kurš nevēlas sadarboties, nevar jūs bezgalīgi vilcināt. Savukārt 15.a(4) pants paredz, ka Gütestelle izmaksas tiek uzskatītas par strīda izmaksām saskaņā ar ZPO 91. pantu, kas nozīmē, ka viņi ievēro zaudētāja maksā principu tāpat kā viss pārējais. Samierināšana ir lēta, ātra, salīdzinot ar tiesvedību, un bieži vien izbeidz kaimiņu strīdu, ko tiesvedība būtu padarījusi par pastāvīgu. Kaimiņi ir mūžīgi; spriedumi nav.

Viens izņēmums ir paredzēts tādiem cilvēkiem kā šīs rokasgrāmatas lasītāji. 15.a(2) panta pēdējais teikums atceļ visu prasību, ja puses nedzīvo vai to mītnesvieta vai uzņēmums neatrodas vienā un tajā pašā zemē. Ja jums pieder dzīvoklis Berlīnē, bet jūsu kaimiņš dzīvo Brandenburgā, samierināšanas prasība nav obligāta.

Rīki, kas palīdz ar ikdienas dokumentiem

Daļa no problēmām, kas saistītas ar nekustamā īpašuma problēmām, ir dokumentu, nevis juridisko darbu veikšana, un, ja šo daļu veicat pats, pirms maksājat kādam par stundu, apmaksātā stunda saīsinās. Werkzeu.ge, pārlūkprogrammā balstīta vācu birokrātijas un dokumentu rīku kolekcija, ko izveidojis uzņēmums Cryon UG, kas ir WeLiveIn.de aizsācējs, piedāvā mājokļu kategoriju, kas paredzēta tieši šim nolūkam. Tā darbojas pārlūkprogrammā, izmanto fiksētas formulas, nevis mākslīgo intelektu, un tiek mitināta Vācijā.

Skaidri norādiet, kam šie rīki paredzēti. Werkzeu.ge noteikumi izslēdz Rechtsberatung: tā nepārprotami nav juridiska konsultācija, un nekas tajā neaizstāj Fachanwalt, ja jums ir reāls strīds. Visa platforma ir beta versijā līdz 2026. gada 30. novembrim, un tās noteikumi paredz, ka rīki var būt nepilnīgi. Šajā nodaļā vissvarīgākais ir tas, ka Vācijas īpašuma pirkuma līgumam jābūt notariāli apliecinātam, tāpēc neviens ģenerators nekur nepieskaras jūsu Kaufvertrag. Šo dokumentu izdod notārs un tikai notārs. Šie rīki atrodas īpašuma dzīves malās, nevis pirkuma centrā.

Šajās malās noderīgie atrodas Wohnen kategorija, un tie visi ir Plus līmeņa. Mieter-Suite apvieno vispārpieņemtos īres aprēķinus. Übergabeprotokoll-Generator izveido strukturētu nodošanas protokolu, kas ir dokuments, kurā tiek izlemti depozīta argumenti un kas ir vērtīgāks par jebkuru vēstuli, ko jūs uzrakstāt vēlāk. Wohnflächen-Checker palīdz pārbaudīt deklarēto platību, kas ir regulārs gan īres strīdu, gan pirkuma vilšanās avots. Nebenkostenprüfer izskata pakalpojumu maksas pārskatu, kas ir visbiežāk sastopamā lieta, ko īrnieki iesniedz Mieterverein. Mietvertrag Creator, kas ietilpst juridisko dokumentu kategorijā, nevis mājokļu kategorijā, izstrādā dzīvojamo telpu īres līgumu un ir paredzēts maziem saimniekiem, kas izīrē dzīvokli.

Viens rīks ir bez maksas bez konta, un tas ir visatbilstošākais īpašuma īpašniekam, kas sadarbojas ar iestādēm: Formularamt (Gast līmenis) ir meklējama oficiālu federālo, štatu un pašvaldību veidlapu bibliotēka, katrai no kurām ir avota saite, izguves datums un kontrolsumma, aizpildīta pārlūkprogrammā, jūsu ierakstiem paliekot jūsu ierīcē. Tā aptver tādas lietas kā Bauantrag (ēkas pieteikums). Bezmaksas līmenis satur reklāmas. Platformā nekas netiek iesniegts iestādei jūsu vietā; tā sagatavo, jūs iesniedzat. Lai uzzinātu, cik maksā maksas līmeņi, skatiet pašreizējās cenas.

Ko darīt tālāk

Ja pērkat, veiciet trīs darbības secīgi. Pieprasiet rakstisku Kaufvertrag projektu un dodiet sev divas nedēļas laika tā iesniegšanai neatkarīgi no tā, vai uz jūsu pārdevēju oficiāli attiecas BeurkG 17. panta 2. punkta a) apakšpunkts. Ja pērkat no attīstītāja, nosūtiet šo projektu būvniecības un arhitektūras juristam (Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht), bet pretējā gadījumā — juristam ar reālu pirkšanas pieredzi — pirms tikšanās, nevis pēc tās. Un, ja jūsu vācu valodas zināšanas nav pietiekami labas, lai sekotu skaļi nolasītam tehniskajam dokumentam, nekavējoties informējiet notāra biroju un pieprasiet rakstisku tulkojumu, ko BeurkG 16. panta 2. punkts jums dod tiesības, nevis atklājiet problēmu uz vietas.

Ja īrējat mājokli, pievienojieties vietējai Mieterverein, izmantojot mieterbund.de šomēnes, pirms rodas strīds, ļaujiet tam visu nokārtot ierastajā kārtībā. Ja jums pieder nekustamais īpašums un jūs to izīrējat, pievienojieties Haus & Grund tā paša iemesla dēļ. Ja jums ir strīds ar kaimiņiem, pirms kāda cita nolīgšanas jautājiet Amtsgericht, vai jūsu zemei ​​ir nepieciešama samierināšana. Un neatkarīgi no jūsu situācijas, izlasiet Juridiskie pakalpojumi emigrantiem pirms pirmā zvana, lai jūs saprastu, kā tiek aprēķināta maksa un kas to maksā, pirms kāds sāk to aprēķināt.

Pats galvenais, pieturiet pie vienas idejas, ap kuru veidota šī nodaļa. Notārs garantē, ka jūsu parakstītais līgums ir derīgs, pareizi noformēts un pienācīgi izskaidrots jums abiem. Tā ir īsta aizsardzība, un tāpēc Vācijas nekustamā īpašuma darījumi notiek retāk nekā citur. Ko notārs nedara, un to viņam aizliedz BNotO 14. panta (1) daļa, ir nostāties jūsu pusē. Ja vēlaties, lai kāds būtu jūsu pusē, tā ir atsevišķa persona, atsevišķa tikšanās un atsevišķs rēķins, un laiks to noorganizēt ir pirms līguma projekta iesniegšanas, nevis pēc tā parakstīšanas.