Izpratne par komunālajiem pakalpojumiem

Reizi gadā pienāk vēstule, kurā tiek izlemts, vai jūsu mājokļa izdevumi pēdējo divpadsmit mēnešu laikā ir bijuši tādi, kādus jūs domājāt. To sauc par Nebenkostenabrechnung — ikgadējo pārskatu, kurā jūsu komunālie pakalpojumi tiek salīdzināti ar faktiski samaksāto avansu, un tas ir vienīgais vācu dokuments, ko ārvalstu iedzīvotāji visbiežāk iesniedz, tos neizlasot. Tas ir blīvs, vācu valodā, beidzas ar numuru, kas jums jāmaksā, un tam ir noteikts termiņš. Šī nodaļa palīdzēs jums izlasīt šo pārskatu, pārbaudīt to rindiņu pa rindiņai un apstrīdēt to, ja tas ir nepareizs, jo pārsteidzoši liela daļa šo pārskatu ir nepareizi, un likums jums šeit piešķir ievērojami lielākas pilnvaras nekā lielākā daļa īrnieku jebkad izmanto.

Šī nodaļa ir par verifikāciju, nevis par reģistrēšanos. Ja joprojām pieslēdzat elektrību, gāzi, ūdeni un internetu, mūsu nodaļa par komunālo pakalpojumu iestatīšana ietver līgumus, skaitītāju rādījumus, pamatnodokli (Grundversorger) un ikmēneša īres maksu (Abschlag). Ja vēlaties plašāku priekšstatu par dzīvi kā īrniekam pēc atslēgu saņemšanas, skatiet sadaļu Vairāk par īri VācijāTurpmākais sākas brīdī, kad tiek iesniegts ikgadējais rēķins.

Nebenkostenabrechnung: Jūsu komunālie pakalpojumi, norēķini reizi gadā

Vācu īres maksa tiek noteikta divos līmeņos. Kaltmiete ir aukstā īre, maksājums par pašu dzīvokli. Papildus ir ikmēneša summa par Betriebskosten, ēkas ekspluatācijas izdevumiem, un kopā tie veido Warmmiete, silto īres maksu, ko jūs faktiski pārskaitāt katru mēnesi. Šis otrais līmenis gandrīz nekad nav precīza maksa. Vairumā līgumu tas ir Vorauszahlung, avansa maksājums: aplēse, kas tiek iekasēta katru mēnesi un reizi gadā salīdzināta ar ēkas faktiskajām ekspluatācijas izmaksām.

Šī saskaņošana ir Nebenkostenabrechnung. Tajā ir norādītas ēkas komunālo pakalpojumu kopējās izmaksas norēķinu periodā (Abrechnungszeitraum), kas parasti ir kalendārais gads. Šīs izmaksas tiek sadalītas starp dzīvokļiem. No tās tiek atskaitīta jau iepriekš samaksātā summa. Rezultāts ir vai nu Nachzahlung — jūsu parāds, vai Guthaben — jums pienākas kredīts. Abi rezultāti ir normāli. Dažu simtu eiro Nachzahlung pēc aukstas ziemas pats par sevi neko nepierāda.

Nelielā daļā līgumu tā vietā tiek izmantota fiksēta ikmēneša summa (Betriebskostenpauschale), kas vispār netiek saskaņota. Ja tāds ir jūsu līgums, gada pārskats netiek saņemts, un lielākā daļa šīs nodaļas noteikumu uz jums neattiecas, lai gan noteikumi par to, kas vispār var tikt iekasēts, joprojām attiecas. Pirms pavadāt vakaru, gaidot pārskatu, kas nekad netiks saņemts, pārbaudiet savā Mietvertrag vārdus Vorauszahlung un Pauschale. Lielākajā daļā Vācijas dzīvojamo māju īres līgumu tiek izmantoti Vorauszahlungen, tāpēc gada pārskats ir ierasts gadījums.

Nekas nav piešķirams, ja vien jūsu līgumā nav teikts citādi

Pirms jautāt, vai konkrētas izmaksas ir atļautas, uzdodiet iepriekšēju jautājumu, ko īrnieki regulāri izlaiž: vai jūsu līgums vispār ir noteicis jums tekošos izdevumus? Saskaņā ar BGB 556(1) pantu puses var vienoties (“können vereinbaren”), ka īrnieks sedz Betriebskosten. Var vienoties. Vācijas tiesību aktu noklusējuma nostāja ir tāda, ka tekoši izdevumi gulstas uz izīrētāja pleciem kā daļa no tā, ko viņš dara ar īres maksu. Tie gulstas uz jums tikai tāpēc, ka jūsu līgums tos paredz, un tikai tādā apmērā, kādā tas to paredz.

Praksē praktiski katrā nomas līgumā ir iekļauta šāda klauzula, tāpēc tas reti kad nodrošina uzvaru kādā lietā. Taču tas ietekmē visu turpmāko. Ja jūsu līgumā ir teikts tikai, ka jūs maksājat “die Betriebskosten” bez sīkākas informācijas, tiesas jau sen ir atzinušas, ka vienkārša atsauce uz terminu Betriebskosten vai Betriebskostenverordnung ir pietiekama, lai iekļautu standarta katalogu — termins ir juridiski definēts, tāpēc atsauce nav neskaidra. Vispārēja atsauce nepārspīlē. Tā tiek lasīta stingri, un tā ietver tikai katalogu un neko vairāk par to.

Tas ir vissvarīgākais attiecībā uz pēdējo preci katalogā. Kā redzēsiet tālāk, pēdējā kategorija ir “sonstige Betriebskosten” jeb citas ekspluatācijas izmaksas, un, ja tas būtu brīvā teksta lauks, visa struktūra būtu bezjēdzīga. Tā nav. Preci var iekļaut rēķinā šajā sadaļā tikai tad, ja tā ir atsevišķi un konkrēti nosaukta jūsu līgumā, lai jūs, parakstot līgumu, varētu redzēt, par ko piekrītat maksāt. Īpašnieks nevar ieviest jaunu maksu gadus vēlāk, deklarējot to kā sonstige Betriebskost. Ja jūsu izrakstā parādās rindiņa, kas nav standarta katalogā un nav norādīta jūsu īres līgumā, tai trūkst juridiskā pamata neatkarīgi no tā, cik pamatota šķiet summa.

Par kādiem komunālajiem pakalpojumiem jūsu saimnieks var jums iekasēt maksu

Tas, kas tiek uzskatīts par Betriebskosten, nav diskusiju jautājums. BGB 556. panta 1. daļa tās definē kā izmaksas, kas īpašniekam rodas pastāvīgi – laufend – no īpašuma īpašumtiesībām vai no tā pareizas lietošanas, un detalizētu izstrādi nodod Betriebskostenverordnung (BetrKV) jeb ekspluatācijas izmaksu noteikumam. Vārds "laufend" faktiski darbojas: atkārtotas izmaksas kvalificējas, vienreizējas izmaksas ne.

Pēc tam BetrKV 2. pantā ir uzskaitītas kategorijas, un to ir septiņpadsmit. Secībā: pastāvīgās komunālās izmaksas par īpašumu, galvenokārt Grundsteuer (īpašuma nodoklis); ūdensapgāde; kanalizācija un notekūdeņi; apkure; karstais ūdens; kombinētās apkures un karstā ūdens sistēmas; lifts; ielu tīrīšana un atkritumu savākšana; ēku tīrīšana un kaitēkļu apkarošana; dārza uzturēšana; koplietošanas telpu un ārpuses apgaismojums; skursteņu tīrīšana; īpašuma un civiltiesiskās atbildības apdrošināšana; Hauswart (aprūpētājs); koplietošanas antena vai ēkas platjoslas sadales sistēma; koplietošanas veļas mazgātava; un visbeidzot sonstige Betriebskosten, citas ekspluatācijas izmaksas.

Salīdziniet šo sarakstu ar savu izrakstu. Katrai izraksta rindai jāattiecas uz vienu no šīm kategorijām. Šeit frāze “slēgts saraksts” attaisno savu nozīmi, un tai ir nepieciešama atruna, kas parasti tiek izlaista: septiņpadsmitā kategorija ir visaptveroša kategorija, tāpēc saraksts nav slēgts tādā nozīmē, ka tas ir septiņpadsmit fiksētas pozīcijas. Tā ir slēgta noderīgākā nozīmē. Visam, kas tiek iekļauts rēķinā saskaņā ar septiņpadsmito kategoriju, joprojām ir jāatbilst pamatdefinīcijai – tam jābūt atkārtotām īpašumtiesību vai pareizas lietošanas izmaksām – un tam jābūt minētam jūsu līgumā. Šie divi ierobežojumi ir tie, kas neļauj septiņpadsmitajai kategorijai ietvert pārējās sešpadsmit.

Viens no šajā sarakstā iekļautajiem punktiem nesen ir mainījies, un to ir vērts pārbaudīt jebkurā pašreizējā izrakstā. Saskaņā ar BetrKV §2 Nr. 15 maksa par koplietošanas antenas uzstādīšanu un ikmēneša pamata maksa par platjoslas savienojumu bija piemērojama tikai līdz 2024. gada 30. jūnijam. Šī kārtība, kas pazīstama kā Nebenkostenprivileg, ir beigusies. Kabeļtelevīzijas maksa, kas parādās jūsu Betriebskosten 2025. vai 2026. gadā, ir rēķins, ko noteikumi vairs neatļauj, un par to ir vērts veikt īpašu pieprasījumu. Optiskā šķiedra tiek aplūkota atsevišķi: ēkas iekšējā optiskās šķiedras sadales sistēma ietilpst Nr. 15c, bet tikai tad, ja jūs varat brīvi izvēlēties savu telekomunikāciju pakalpojumu sniedzēju savienojuma vietā, un BGB 556(3a) pants piebilst, ka Glasfaserbereitstellungsentgelt ir jāmaksā tikai tad, ja darbs ir veikts ekonomiski izdevīgi. Dārgas uzstādīšanas gadījumā izīrētājam, ja iespējams, ir jāsaņem trīs piedāvājumi un jāizvēlas visizdevīgākais.

Divas izmaksas, kas nekad nav jūsu komunālo pakalpojumu izmaksas

Visvērtīgākais pants visā noteikumā ir tas, kurā teikts, kas ir izslēgts. BetrKV 1. panta 2. daļa pilnībā izslēdz divas izmaksu grupas no Betriebskosten, un tās kopā veido lielu daļu no visa, kas Vācijā tiek nepareizi aprēķināts īrniekiem.

Pirmais ir Verwaltungskosten jeb administrācijas izmaksas. Noteikumi ir neparasti specifiski: personāla un telpu izmaksas, kas nepieciešamas ēkas administrēšanai, uzraudzības izmaksas, administratīvā darba vērtība, ko personīgi veic izīrētājs, gada pārskatu obligāto vai brīvprātīgo revīziju izmaksas un Geschäftsführung jeb pārvaldības izmaksas. Ja jūsu deklarācijā ir rinda par Hausverwaltung, Verwaltergebühr, Verwaltungskosten, bankas maksām, konta uzturēšanu vai paša deklarācijas sagatavošanas izmaksām, šī rinda nav attiecināma. Šī ir visizplatītākā nepamatotā maksa Vācijas dzīvojamo telpu īrē, un tā pastāvīgi parādās profesionālu īpašumu pārvaldnieku sagatavotajos deklarācijās – tieši tur īrnieki to vismazāk apšauba.

Otrais izņēmums ir Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten: apkope un remonts. Noteikumi tos definē kā izmaksas, kas jāsedz ēkas kalpošanas laikā, lai to uzturētu piemērotu lietošanai, novēršot nolietojuma, novecošanās un laikapstākļu radītos defektus. Remonts vienmēr ir saimnieka pienākums. Šī ir atšķirība, pie kuras jāpatur prātā: apkope, kas uztur sistēmu darbībā, parasti ir ieskaitāma sistēmas ekspluatācijas izmaksās, bet salūzušu vai nolietotu detaļu remonts nav ieskaitāms. Rinda “Reparatur”, “Instandsetzung” vai bojātas detaļas nomaiņa nav jāiekļauj jūsu deklarācijā. Arī Rechtsschutzversicherung, juridisko izdevumu apdrošināšana – BetrKV §2 Nr. 13 – nesedz īpašuma un civiltiesiskās atbildības apdrošināšanu, un juridisko izdevumu apdrošināšana nav iekļauta nevienā no šiem izdevumiem.

Hausvartas robeža ir pelnījusi īpašu uzmanību, jo tieši tur abi izņēmumi tiek nemanāmi atgriezti. BetrKV §2 Nr. 14 atļauj sadalīt apkopēja algu un sociālās iemaksas, bet noteikti ne tiktāl, ciktāl viņa darbs attiecas uz Instandhaltung, Instandsetzung, Erneuerung, Schönheitsreparaturen vai Hausverwaltung. Apkopējam, kurš daļu savas nedēļas pavada, remontējot lietas, bet daļu - administrējot ēku, šī daļa ir jāatmaksā, pirms atlikušās daļas rēķins tiek izrakstīts. Praksē visa alga bieži tiek nodota caurlaidei nedalīta. Jautājums par to, kā tika sadalītas Hausvartas izmaksas, ir pamatots un bieži vien produktīvs.

Divpadsmit mēnešu termiņš, kas darbojas abos virzienos

BGB 556. panta (3) daļa nosaka divus atsevišķus divpadsmit mēnešu termiņus, pa vienam katrai pusei, un tie ir vissvarīgākie datumi šajā nodaļā. Pirmais ierobežo jūsu saimnieku: paziņojums jums jānonāk ne vēlāk kā divpadsmitā mēneša beigās pēc norēķinu perioda beigām. 2025. kalendārajā gadā tas nozīmē 2026. gada 31. decembri. Ja to nokavējat, viņam vispār tiek liegts pieprasīt Nachzahlung, ja vien viņš nav atbildīgs par kavēšanos — šauri interpretēts izņēmums, ko neapmierina parasta nekārtība vai aizņemts īpašuma pārvaldnieks. Rūpīgi ievērojiet asimetriju: šķērslis attiecas tieši uz atlikto maksājumu. Nokavēts paziņojums, kurā redzams kredīts, joprojām liek jums šo kredītu.

Otrais pulkstenis jūs ierobežo, un šī ir puse no tā, kurā īrnieki zaudē naudu. Jums ir jāiesniedz savi Einwendungen – iebildumi – divpadsmit mēnešu laikā pēc paziņojuma saņemšanas, pretējā gadījumā jūs zaudējat tiesības tos iesniegt, ja vien neesat atbildīgs par kavēšanos. Tieši šeit valodas barjera pārvēršas rēķinā. Paziņojums, kas novembrī pienāk blīvā vācu valodā un tiek nolikts atvilktnē, nākamajā novembrī kļūst neapstrīdams, ar visām kļūdām. Mūsu nodaļa par... Vairāk par īri Vācijā aptver, kā šis termiņš iekļaujas plašākā īres līguma kontekstā. Šeit svarīgs ir praktisks noteikums: dienā, kad tas pienāk, ņemiet vērā datumu un uzskatiet šo datumu plus divpadsmit mēnešus par stingru termiņu.

Šajā logā jūsu pirmā pārbaude ir drīzāk formāla, nevis aritmētiska, un tā ir vienkāršāka, nekā izklausās. Saskaņā ar BGH pastāvīgo judikatūru Nebenkostenabrechnung ir jāietver četras lietas, lai tas vispār būtu derīgs: kopējo izmaksu apkopojums katrai kategorijai, izmantotā Umlageschlüssel (sadales atslēga) un tās skaidrojums, jūsu individuālās daļas aprēķins un jūsu priekšapmaksu atskaitīšana. Lasītājam bez juridiskas izglītības ir jāspēj sekot aritmētikai no kopējām izmaksām līdz savai daļai. Paziņojums, kurā norādīta tikai jūsu daļa, bez kopsummas un redzamas atslēgas, neatbilst šim standartam – jūs nevarat pārbaudīt to, ko nevarat redzēt. Tas ir formāls trūkums, un formāli kļūdains paziņojums neiedarbina izīrētāja laika atskaiti tāpat kā derīgs paziņojums.

Umlageschlüssel: Kā tiek aprēķināta jūsu daļa

Kad esat pieņēmis, ka izmaksas ir attiecināmas, nākamais jautājums ir, cik liela daļa no tām ir jūsu. Tas ir Umlageschlüssel jeb sadales atslēga, un to regulē BGB 556a. pants. Noklusējuma noteikums ir vienkāršs: ja nav citas vienošanās, Betriebskosten tiek piešķirtas atbilstoši Wohnfläche — grīdas platības daļai. Jūsu dzīvokļa kvadrātmetri, dalīti ar ēkas kvadrātmetriem, iegūst jūsu daļu no katru izmaksu. Līgumos bieži vien ir paredzēta cita kārtība, visbiežāk sadalījums pēc Wohneinheit (uz dzīvojamo vienību, tātad katrs dzīvoklis maksā vienādu daļu neatkarīgi no tā lieluma) vai pēc Personenzahl (pēc iemītnieku skaita). Jebkurš no šiem noteikumiem var būt derīgs, ja par to ir panākta vienošanās.

Ir viens princips, no kura puses nevar atteikties, noslēdzot līgumu. §556a(1) Satz 2 nosaka, ka izmaksas, kas ir atkarīgas no īrniekiem faktiski fiksētā patēriņa vai cēloņsakarības, ir jāsadala, izmantojot principu, kas atspoguļo šo atšķirīgo patēriņu. Ja ir skaitītājs un tas tiek nolasīts, tad noteicošais ir skaitītājs. Jūsu saimnieks nevar uzstādīt ūdens skaitītājus, nolasīt tos un pēc tam aprēķināt ūdeni pēc platības, jo tas ir vienkāršāk. §556a(2) arī ļauj viņam vienpusēji pāriet uz patēriņam balstītu principu, deklarējot to Textform formātā, bet tikai pirms norēķinu perioda sākuma, nekad retrospektīvi gada vidū, un, ja izmaksas iepriekš bija iekļautas īres maksā, īres maksai ir jāsamazinās atbilstoši.

Tā kā grīdas platība ir noklusējuma un visizplatītākā atslēga, jūsu līgumā norādītā grīdas platība nemanāmi reizinās ar katru jūsu rēķina platību. Ja jūsu īres līgumā norādītā platība ir 78 kvadrātmetri, bet dzīvokļa platība patiesībā ir 70, jūs katru gadu nemanāmi pārmaksājat par pamatmaksājuma daļu, apdrošināšanas daļu, sētnieku, apgaismojumu, dārzu un pārējo. Dzīvokļa platība tiek aprēķināta saskaņā ar Dzīvokļa platības noteļumu (Wohnflächenverordnung), kas neņem vērā to, ko jūs varētu pieņemt: balkons vai terase parasti tiek skaitīta tikai 25 procentos, grīda zem slīpiem griestiem pilnībā tiek skaitīta tikai virs diviem metriem brīvas vietas un puse no viena līdz diviem metriem, bet neapsildāms pagrabs vai garāža netiek skaitīta vispār. Pārspīlēti norādītās līgumā noteiktās platības ir izplatītas, īpaši bēniņu dzīvokļos un dzīvokļos ar lieliem balkoniem. Mērīšana ir pēcpusdienas vērta. Īrnieka tiesības un pienākumi aptver plašākas sekas, ja reālā platība ir būtiski mazāka par līgumā noteikto summu.

Apkurei un karstajam ūdenim tiek piemēroti stingrāki noteikumi

Apkure parasti ir lielākais atsevišķais postenis deklarācijā, un to regulē savs dokuments: Heizkostenverordnung (HeizkostenV), apkures izmaksu rīkojums. Tas ignorē jūsu līgumā noteikto. Neatkarīgi no tā, kādu atslēgu jūsu īres līgums nosaka visam pārējam, apkure tai netiek piemērota.

Saskaņā ar HeizkostenV §7(1) vismaz 50 procenti un ne vairāk kā 70 procenti no centrālās apkures sistēmas ekspluatācijas izmaksām ir jāsadala atbilstoši katra lietotāja uzkrātajam siltuma patēriņam. Atlikusī daļa tiek sadalīta pēc grīdas platības vai slēgtā tilpuma. Šī josla ir obligāta. Apgalvojums, kurā apkure tiek sadalīta tikai pēc kvadrātmetriem, netiek piemērots pieļaujamais princips — tas ir noteikumu pārkāpums, un sekas ir izklāstītas nākamajā sadaļā. Pastāv gadījums, kad griesti kļūst par grīdu: ēkās, kas neatbilst 1994. gada Wärmeschutzverordnung izolācijas standartam, tiek apsildītas ar eļļu vai gāzi un kurām galvenokārt ir izolētas atklātas sadales caurules, 70 procentu sadalījums, pamatojoties uz patēriņu, ir obligāts, nevis tikai atļauts.

Karstā ūdens apgādei ir savs paralēls noteikums, ko ir viegli nepamanīt. HeizkostenV 8.(1) pants nosaka to pašu struktūru neatkarīgi: vismaz 50 procenti un ne vairāk kā 70 procenti no centrālās karstā ūdens sistēmas ekspluatācijas izmaksām tiek aprēķināti, ņemot vērā reģistrēto karstā ūdens patēriņu, bet pārējo – pēc grīdas platības. Tātad ēkā ar centrālo apkuri un centrālo karsto ūdeni tiek izmantoti divi atsevišķi patēriņam balstīti piešķīrumi, katram ar saviem skaitītājiem un savu diapazonu. Ja jūsu paziņojumā ir norādīta Warmwasser līnija, kas sadalīta tikai pēc platības, bet jūsu dzīvoklī ir karstā ūdens skaitītāji, tā ir tāda pati defektu kategorija kā apkurei. Informāciju par pamatā esošajiem enerģijas līgumiem un to, kas ietekmē šo izmaksu pieaugumu vai kritumu, skatiet sadaļā “…”. enerģijas piegādātāji un iespējas.

Piecpadsmit procentu samazinājums, ko lielākā daļa īrnieku nekad nepieprasa

Šī ir vistiešāk īstenojamā tiesība šajā nodaļā, un tā ir tik tikko zināma ārpus īrnieku apvienībām. HeizkostenV 12. panta (1) daļa paredz īrniekam pašpalīdzības līdzekli apkures noteikumu pārkāpuma gadījumā. Tajā ir ietvertas trīs atšķirīgas tiesības ar trim atšķirīgiem iemesliem, un tās bieži tiek minētas kā viena. Tā nav, un nepareiza skaitļa izmantošana vājina citādi labu iebildumu.

Pirmais, §12(1) Satz 1, ir piecpadsmit procenti. Ja siltuma vai karstā ūdens piegādes izmaksas netiek aprēķinātas atkarībā no patēriņa, pretēji noteikumiem, jums ir tiesības samazināt savu daļu par 15 procentiem. Precīzi izlasiet iemeslu: tas nav sods par kļūdu apkures rēķinā. Tas ir paredzēts tieši par nespēju aprēķināt pēc patēriņa – saimnieks sadalīja siltumu pēc platības, lai gan viņam bija jāpiešķir 50 līdz 70 procenti pēc skaitītāja, vai arī viņš vispār nav fiksējis patēriņu. Šādā gadījumā samazinājums ir jūsu tiesības, ko izmantojat jūs, nevis kaut kas tāds, ko tiesai vispirms jāpiešķir.

Otrā un trešā tiesības ir trīs procenti, nevis piecpadsmit. Saskaņā ar 12. panta 1. daļu Satz 2, ja īpašnieks nav uzstādījis attālināti nolasāmu skaitītāju — attālināti nolasāmu skaitītāju —, ja to pieprasa 5. pants, jūs varat samazināt savu daļu par 3 procentiem. Saskaņā ar 3. pantu tie paši 3 procenti tiek piemēroti, ja īpašnieks nesniedz 6.a pantā noteikto patēriņa informāciju vai sniedz to nepilnīgi. Viens brīdinājums, kas ir vērts zināt: 4. panta 12. panta 1. daļa atceļ visus trīs samazinājumus attiecībās starp individuālu dzīvokļa īpašnieku un viņa Wohnungseigentümergemeinschaft. Kā īrnieku jūs šī atkāpe neietekmē; ja esat dzīvokļa īpašnieks, tas nozīmē, ka šīs konkrētās sviras nav jūsu rīcībā pret īpašnieku kopību.

Jums pienākas ikmēneša patēriņa informācija

Kopš 2022. gada 1. janvāra Ēku īpašniekiem §6a(1) Nr. 2 HeizkostenV ir noteikts pienākums sniegt lietotājiem ikmēneša informāciju par viņu apkures un karstā ūdens patēriņu. Šim pienākumam ir viens nosacījums, kas nosaka, vai tas vispār attiecas uz jums: tas pastāv tikai tad, ja ir uzstādītas attālināti nolasāmas mērīšanas iekārtas — fernablesbare Ausstattung zur Verbrauchserfassung. Ja jūsu ēkā joprojām ir ierīces, kuras persona apmeklē reizi gadā, lai nolasītu rādījumus, ikmēneša informācija nav jāsniedz un nav ko pieprasīt.

Ja ir uzstādīta attālinātas nolasīšanas iekārta, ikmēneša informācijas saturs tiek precizēts, nevis atstāts sūtītāja ziņā. Saskaņā ar §6a(2) tajā jāietver jūsu patēriņš pēdējā mēnesī kilovatstundās, salīdzinājums ar jūsu patēriņu iepriekšējā mēnesī un iepriekšējā gada tajā pašā mēnesī, kurā šie dati tika apkopoti, un salīdzinājums ar normētu vai etalonētu vidējo lietotāju tajā pašā kategorijā. Atsevišķi §6a(3) pieprasa informācijas kopumu, kas jāpievieno pašam gada pārskatam, tostarp izmantoto energoresursu īpatsvars un, ēkām Fernwärme (centralizētā siltumapgāde), saistītās gada siltumnīcefekta gāzu emisijas un tīkla primārās enerģijas faktors.

Daudzi saimnieki ar nesen uzstādītiem attālināti nolasāmiem skaitītājiem to vienkārši nesūta. Šis klusums ir iemesls, kāpēc 12. panta (1) daļa Satz 3 paredz 3 procentu samazinājumu. Tā pati par sevi ir neliela summa, taču to ir vērts iekasēt cita iemesla dēļ, ne tikai naudas dēļ: to ir viegli pierādīt. Vai nu ikmēneša ziņojumi pienāca, vai nu tie nepienāca, un jūs zināt, kāpēc. Tas protokolā pierāda, ka jūsu saimnieks neievēro noteikumus, kas maina jebkuras sarunas toni par lielākiem apkures skaitļiem tajā pašā paziņojumā.

Tiesības redzēt oriģinālos čekus

Jūs nekad neesat ierobežots ar kopsavilkumu, ko jūsu saimnieks izvēlējās nosūtīt. BGB 556. panta 4. daļa tagad to nosaka tieši: pēc pieprasījuma saimniekam ir jānodrošina īrniekam Einsicht — pārbaude — paziņojuma pamatā esošajās deklarācijās, proti, faktiskajos rēķinos, līgumos un čekiņos, kas ir katra skaitļa pamatā. Šīs tiesības agrāk izrietēja no vispārējā grāmatvedības pienākuma, kas noteikts BGB 259. pantā, un no BGH judikatūras; tagad tās ir ierakstītas pašos īres noteikumos, kas apgrūtina strīdus. Tas pats noteikums ļauj viņam iesniegt deklarāciju elektroniski, tāpēc atteikums, kas formulēts kā "mēs nevaram to visu fotokopēt", pats par sevi nav pamatots iebildums.

Tieši Belegeinsicht ir vieta, kur neskaidras aizdomas pārvēršas konkrētos iebildumos. Paziņojumā teikts, ka ēkas apdrošināšana izmaksāja 4,200 eiro; rēķinā norādīts, kas patiesībā bija apdrošināts un vai prēmijā ir iekļauta juridisko izdevumu sastāvdaļa. Paziņojumā teikts, ka Hauswart — 9,000 eiro; pakalpojumu līgumā norādīts, cik liela daļa no viņa darba bija remonts, kas ir jāizdara. Paziņojumā teikts Gartenpflege; rēķinā var būt redzams, ka koks tiek nocirsts un nomainīts, kas no apkopes pāriet uz kaut ko citu. Jūs nevarat izvirzīt šādus argumentus no kopsavilkuma, un tieši tāpēc kopsavilkums ir viss, kas jums tika nosūtīts.

Praktiskajai mehānikai ir nozīme. Pieprasiet rakstiski, paturiet kopiju un pieprasiet laicīgi – krietni pirms iebildumu iesniegšanas divpadsmit mēnešu termiņa beigām, jo ​​šis periods neapstājas, kamēr gaidāt tikšanos. Un ziniet: ja esat pienācīgi pieprasījis Belegeinsicht un tas nav apmierināts, jums ir Zurückbehaltungsrecht jeb aizturējuma tiesības uz Nachzahlung. Jūs varat atteikties maksāt pieprasīto summu, kamēr jums nav atļauts pārbaudīt tās pierādījumus. Jūs neatsakāties maksāt; jūs atsakāties maksāt prasījumu, kuru jums ir liegts pārbaudīt. Tā ir būtiski atšķirīga situācija, un tā ir likumīga.

Nachzahlung pieprasījums nav automātiski parādā

Viss iepriekš minētais saskan vienā punktā, kas ir pelnījis skaidru izteikumu, jo tas ir pretrunā ar instinktu, ar kādu vairums jaunpienācēju ierodas. Nebenkostenabrechnung nav iestādes izdots rēķins. Tas ir privātpersonas prasījums, kas izteikts vēstulē, un tāpat kā jebkura prasība, tas var būt pilnībā vai daļēji nepamatots. Uz tā norādītais maksājuma termiņš ir jūsu saimnieka izvēle, nevis likumā noteikts termiņš. Tas neatceļ jūsu divpadsmit mēnešu tiesības iebilst un nepārvērš kļūdainu paziņojumu par derīgu.

Dokuments ir izstrādāts, vai nu apzināti, vai pēc vienošanās, lai to apmaksātu, nevis pārbaudītu. Tas tiek piegādāts vācu valodā, bieži vien īpašuma pārvaldības uzņēmuma oficiālajā reģistrā. Tam ir oficiāla izskata noformējums. Tajā ir norādīta summa un datums. Kādam, kura vācu valodas zināšanas ir funkcionālas, bet ne likumīgas, un kuru vācu birokrātijas gads ir pieradis uzskatīt drukātus termiņus par absolūtiem, vismazākās pretestības ceļš ir pārskaitīt naudu. Šis instinkts ir pareizs pilsētas naudas grāmatvedim. Šeit tas nav pareizs.

Tāpēc rīkojieties šādi. Kad saņemat izrakstu, pierakstiet saņemšanas datumu. Salīdziniet to ar septiņpadsmit kategorijām un izsvītrojiet visu, kas neatbilst šīm kategorijām. Īpaši meklējiet informāciju par Verwaltung (apdrošināšanu pret īpašuma apdrošināšanu), Hausverwaltung (mājas apsaimniekošanu), bankas komisijas maksām, Reparatur (remonta izmaksām), Instandhaltung (apdrošināšanu pret īpašuma apdrošināšanu) un Rechtsschutz (tiesību aizsardzību). Pārbaudiet, vai kopējās izmaksas, atslēga un jūsu daļa ir redzamas un vai jūsu priekšapmaksas ir ieturētas. Pārbaudiet, vai apkure nav sadalīta tikai pēc platības. Ja kaut kas nav skaidrs vai nepareizs, nosūtiet īsu rakstisku iebildumu, kurā norādītas konkrētās pozīcijas un pieprasāt Belegeinsicht (apdrošināšanas prasību), krietni pirms divpadsmit mēnešu termiņa beigām. Ja jums ir jāaizsargā attiecības vai jāizvairās no strīda, kamēr veicat izmeklēšanu, varat maksāt unter Vorbehalt (atrunā ar nosacījumu) – ar atrunu –, kas nozīmē, ka nauda tiek pārskaitīta, bet jūs nepārprotami nepieņemat prasījumu un saglabājat tiesības to atgūt. Norādiet to rakstiski, veicot pārskaitījumu.

Kur meklēt palīdzību, ja vācu valoda ir šķērslis

Visizdevīgākais solis, kas pieejams ārvalstu īrniekam Vācijā, ir pievienoties vietējai īrnieku asociācijai Mieterverein jeb Mieterschutzbund. Dalība maksā nelielu gada maksu, un tā ietver šādu dokumentu pārbaudi, ko veic cilvēki, kuri izlasa simtiem no tiem gadā un zina, ko pieņem vietējās tiesas. Izziņai ar četrciparu Nachzahlung dalības maksa atmaksājas jau pirmajā lietošanas reizē. Lielākā daļa asociāciju pieprasa, lai jūs būtu bijis biedrs pirms strīda rašanās, tāpēc pievienošanās, saņemot atslēgas, ir vērtīgāka nekā pievienošanās, kad vēstule pienāk.

Esiet informēti par to, kas ir un kas nav īrnieku biedrība. Tā konsultē savus biedrus par viņu pašu īres darījumiem; tā nav vispārējs juridiskais pakalpojums. Ja jūsu lieta saasinās – ja jūsu saimnieks noraida pamatotu iebildumu, vai summas ir lielas, vai notiek līguma izbeigšana –, jums ir nepieciešams jurists Fachanwalt für Mietrecht, kas specializējas īres tiesībās. Mūsu nodaļa par juridiskie pakalpojumi emigrantiem paskaidrots, kā atrast juridisku personu, kas strādā angļu valodā, ko sedz Rechtsschutzversicherung un kā Vācijā darbojas juridiskās izmaksas. Ja jums jau ir juridisko izdevumu apdrošināšana, pirms tās nepieciešamības pārbaudiet, vai tā ietver Mietrecht, un ņemiet vērā parasti piemērojamo gaidīšanas periodu.

Rīki, kas palīdz pārbaudīt Nebenkostenabrechnung

Werkzeu.ge, pārlūkprogrammā balstīts rīku krājums Vācijas birokrātijai, ko izveidojis Cryon UG, uzņēmums, kas veido WeLiveIn.de, piedāvā rīku, kas paredzēts tieši šim dokumentam. Nebenkostenprüfer apstrādā jūsu paziņojumu pa vienībai, katru no tām sasaistot ar septiņpadsmit BetrKV §2 kategorijām ar katras juridisko pamatu un atzīmējot to, kas tur neietilpst – tas īpaši meklē iepriekš minētās administratīvās izmaksas, remonta izmaksas, bankas komisijas maksas un juridisko izdevumu apdrošināšanu. Tas salīdzina jūsu izmaksas par kvadrātmetru katram vienumam ar Betriebskostenspiegel, valsts ekspluatācijas izmaksu etalonu, ar luksofora vērtējumu, lai jūs varētu redzēt, kuras rindas ir neievērojamas un kuras ir uzkrītošas. Tas pārbauda §556(3) BGB divpadsmit mēnešu termiņu un pārskata Umlageschlüssel, un, ja tas atrod problēmas, tas sagatavo Widerspruchsschreiben, iebildumu vēstules, projektu ar jūsu datiem un konkrētajām sūdzībām. Tas ir Plus rīks, kas ir maksas līmenis; Lapai ir tiešraides priekšskatījums, lai jūs varētu redzēt, ko tā dara, pirms pieņemt lēmumu.

Ir vērts zināt par diviem saistītiem rīkiem. Wohnflächen-Checker (arī Plus, maksas) aprēķina jūsu faktisko grīdas platību saskaņā ar Wohnflächenverordnung, katram istabas tipam piemērojot pareizo koeficientu – 25 procentus balkoniem, trīs joslu apstrādi slīpajiem griestiem, pagrabu un garāžu izslēgšanu – un salīdzina rezultātu ar jūsu līgumā norādīto skaitli. Ņemot vērā, ka grīdas platība ir noklusējuma Umlageschlüssel saskaņā ar §556a, šis aprēķins tiek tieši iekļauts katrā jūsu rēķina platības rindā. Mieter-Suite (Plus, maksas) apvieno šos rīkus ar depozītu, Mietpreisbremse, nodošanas protokolu un reģistrācijas rīkiem cilvēkiem, kuri vēlas, lai viss īres rīku komplekts būtu vienuviet. Visi septiņi rīki Wohnen kategorijā ir Plus līmenī, tāpēc neviens no tiem nav bezmaksas; pašreizējie abonēšanas noteikumi ir pieejami vietnē Werkzeu.ge cenu lapaPlatforma ir beta versijā līdz 2026. gada 30. novembrim, un tās noteikumos ir norādīts, ka rīki var būt nepilnīgi.

Divi godīgi ierobežojumi, kurus Nebenkostenprüfer norāda savā lapā. Pirmkārt, tā etalona rādītāji ir valsts mēroga vidējie rādītāji, nevis jūsu pilsētas rādītāji, un ekspluatācijas izmaksas dažādos reģionos ievērojami atšķiras – līnija, kas valsts mērogā atzīmēta kā augsta, Minhenē var būt ikdienišķa. Uztveriet luksoforu kā aicinājumu ieskatīties tuvāk, nevis kā atklājumu. Otrkārt, un vēl svarīgāk, nekas no tā nav juridiska konsultācija. Werkzeu.ge noteikumi izslēdz Rechtsberatung, un Rechtsdienstleistungsgesetz (RDG) ierobežo to, kas Vācijā var sniegt juridiskas konsultācijas konkrētā lietā. Rīks var jums pateikt, ka Verwaltungskosten nav piešķiramas saskaņā ar BetrKV §1(2), un parādīt, kur tās parādās jūsu paziņojumā. Tas nevar pateikt, ko darīt ar jūsu konkrēto saimnieku, un tas neaizstāj Mieterverein vai juristu. Tā vērtība ir tā, ka tas jūs ātri aizved pie konkrēta, pamatota jautājuma – un konkrēts jautājums ir tas, kas padara stundu, ko pavadāt ar konsultantu, produktīvu.

Ko darīt tālāk

Sāciet jau pirms rēķina saņemšanas, jo divas pārbaudes ir daudz vienkāršākas iepriekš. Atrodiet savā Mietvertrag klauzulu, kas jums nodod Betriebskosten, un izlasiet, kas tajā faktiski rakstīts, pievēršot uzmanību visām atsevišķi nosauktajām Betriebskosten — tās ir vienīgās ārpus standarta kataloga, par kurām jebkad var tikt izrakstīts rēķins. Pēc tam izmēriet savu dzīvokli un salīdziniet to ar līgumā norādīto Wohnfläche, jo šis skaitlis nemanāmi reizinās katrā platības rindā tik ilgi, kamēr jūs tur dzīvojat. Abas maksā vienu vakaru un abas turpina atmaksāt.

Kad rēķins pienāks, pirms visa pārējā, ar pildspalvu uzrakstiet uz tā saņemšanas datumu. Ar šo datumu sākas jūsu divpadsmit mēneši, un vēlāk to neatcerēsities. Pēc tam visu izskatiet vienā piegājienā: pārbaudiet, vai kopējās izmaksas, sadales atslēga un jūsu daļa ir redzamas un vai jūsu priekšapmaksas ir atskaitītas; izsvītrojiet visu, kas neatbilst vienai no septiņpadsmit kategorijām; rūpīgi pārbaudiet administrācijas, remonta un bankas komisijas maksas; un pārliecinieties, ka apkure un karstais ūdens ir sadalīti 50 līdz 70 procentu apmērā pēc patēriņa, nevis pēc platības. Ja tā nav, tad §12(1) Satz 1 HeizkostenV piešķir jums 15 procentu atlaidi par šo daļu.

Ja kaut kas šķiet nepareizi, vienā vēstulē dariet divas lietas: izvirziet savus konkrētos lūgumus (Einwendungen), nosaucot tos, nevis sūdzoties vispārīgi, un pieprasiet Belegeinsicht. Saglabājiet kopiju un nosūtiet to pierādāmā veidā. Ja summa ir ievērojama, pirms maksājuma nogādājiet izrakstu un čekus savā Mieterverein – un, ja vēl neesat biedrs, pievienojieties tagad, nevis tad, kad tas ir nepieciešams, jo lielākā daļa asociāciju nepalīdzēs strīdos, kas radušies pirms jūsu dalības. Vienīgais, ko nedrīkst darīt, ir tas, ko dokuments ir paredzēts radīt: maksāt, jo tas izskatījās oficiāli un vācu valoda bija sarežģīta.