Īrnieka tiesības un pienākumi

Šī nodaļa ir par īres līguma beigām. Tajā ir aplūkotas jūsu īrnieka tiesības un pienākumi brīdī, kad tie faktiski tiek pārbaudīti: kad vēlaties aiziet, kad saimnieks vēlas, lai jūs aizietu, un kad pie durvīm tiek saskaitīta nauda. Viss pirms šī brīža ir aplūkots citur šajā vietnē. Dzīvokļa atrašana, līguma pārbaude, īres maksimālā robeža un īres maksas slogs pieder... Izmitināšanas atrašana. Paaugstinās īres maksa, pieder Nebenkostenabrechnung, Mietminderung un apakšīre Vairāk par īri VācijāTālāk seko tā daļa, ko gandrīz neviens nelasa, līdz ir par vēlu, un tā ir tā daļa, kurā cilvēki zaudē četrciparu summas.

Vācijas īres likums neparasti aizsargā īrniekus, taču šī aizsardzība ir procesuāla. Tas balstās uz termiņiem, formām un vēstules saturu. Saimniekam, kurš vēlas jūs aiziet, ir pareizi jāizdara vairākas konkrētas lietas, un, ja viņš to nedara, viņa līguma laušana netiek pieņemta. Īrniecei, kura vēlas aiziet, ir pareizi jāizdara viena konkrēta lieta, un, ja viņa to nedara, viņa maksā īri ​​mēnešiem ilgi, kad viņa tur nedzīvo. Neviena no pusēm netiek atzīta par labiem nodomiem. Labā ziņa ir tā, ka lielākā daļa šo noteikumu ir obligāti: Bürgerliches Gesetzbuch (BGB, Vācijas Civilkodekss) atkārtoti paziņo, ka jebkura vienošanās, kas atšķiras no īrniekam nelabvēlīgas, ir spēkā neesoša, kas nozīmē, ka jūsu līgumā var tikt iespiesta klauzula, ko jūs varat parakstīt, un tā joprojām ir juridiski bezvērtīga. Zināt, kuras no tām ir vissvarīgākās, ir viss.

Kā īres līgums faktiski beidzas

Parasta vācu dzīvojamās mājas īres līgums ir beztermiņa. Tas nebeidzas. Tas beidzas tieši trīs veidos, un ir vērts tos precīzi norādīt, jo šeit sākas daudz neskaidrību. Pirmais ir Kündigung — vienpusēja vienas puses līguma izbeigšana. Otrais ir Aufhebungsvertrag — savstarpēja vienošanās par tā priekšlaicīgu izbeigšanu, kurai nepieciešami abu pušu paraksti un ko izīrētājam nekad nav pienākuma piešķirt. Trešais ir patiesi derīga noteikta termiņa izbeigšanās saskaņā ar BGB 575. pantu, kas ir retāk, nekā cilvēki domā, jo izīrētājam līguma parakstīšanas brīdī rakstiski bija jānorāda viens no trim likumā noteiktajiem iemesliem. Ja viņš to nedarīja, “noteiktais termiņš” ir vienkārši nenoteikta īres līgums. Šis slazds ir ietverts… Izmitināšanas atrašana.

Svarīgi ir tas, ka šie ir vienīgie ceļi. Izvākšanās neizbeidz īres līgumu. Atslēgu atdošana neizbeidz īres līgumu. Draudzīgas sarunas laikā paziņojot saimniekam, ka aizbrauksiet jūnijā, īres līgums neizbeidzas. Kamēr nav iesniegts derīgs Kündigung un nav beidzies tā paziņošanas termiņš, līgums ir spēkā un īre ir jāmaksā. Rakstiski tas izklausās acīmredzami, un tas joprojām ir visizplatītākais veids, kā ārzemnieki zaudē naudu Vācijā: viņi uztver aizbraukšanu kā aktu, bet Vācija to uztver kā dokumentu.

Jūs dzirdēsiet arī par Nachmieter jeb īrnieka aizstājēju. Pastāv mīts, ka jums ir jāatrod kāds, kas aizies priekšlaicīgi, vai ka īrnieka atrašana dod jums tiesības aiziet priekšlaicīgi. Neviens no šiem apgalvojumiem parasti neatbilst patiesībai. Ar parastu Kündigung ar parasto paziņošanas termiņu jūs nevienam neesat parādā aizstājēju. Piemērotu īrnieku piedāvāšana ir sarunu pozīcija, ja vēlaties aiziet ātrāk, nekā atļauj paziņošanas termiņš, un saimnieks, kurš atsakās no trim maksātspējīgiem kandidātiem, vēlāk var uzskatīt tiesu par mazāk simpātisku, taču tās nav tiesības, ko varat vienkārši īstenot. Nebalstiet savus pārcelšanās plānus uz tā pamata.

Paziņojiet sev: trīs mēneši, lai cik ilgi jūs tur būtu dzīvojuši

Jūsu paziņošanas termiņu nosaka BGB §573c(1). Kündigung, kas tiek saņemts līdz kalendārā mēneša trešajai darba dienai, stājas spēkā aiznākamā mēneša beigās. Praksē tas ir trīs mēneši. Ja jūsu vēstule nonāk pie saimnieka 2. martā, īres līgums beidzas 31. maijā. Ja tā nonāk pie viņa 5. martā, jūs esat nokavējis trešo darba dienu, un pulkstenis sākas tikai aprīlī, tāpēc īres līgums beidzas 30. jūnijā, un jūs tikko esat samaksājis papildu mēneša īres maksu par vēstules nosūtīšanu trīs dienas vēlāk.

Šī ir daļa, kas cilvēkus pārsteidz, un to ir vērts izlasīt divreiz. Jūsu trīs mēneši nekad nekļūst garāki. §573c(1) 2. teikumā teikts, ka paziņošanas termiņš pagarinās par trim mēnešiem pēc pieciem un astoņiem gadiem kopš mājokļa nodošanas, un tas ir skaidri norādīts uz saimnieka priekšnoteikumiem “Kündigungsfrist” (“fur den Vermieter”). Slavenās trīs, sešu un deviņu mēnešu prasības pieder tikai viņam. Pēc divpadsmit gadiem vienā dzīvoklī saimniekam ir nepieciešami deviņi mēneši, lai jūs dabūtu ārā, un jums joprojām ir nepieciešami trīs mēneši, lai aizietu. Šīs nodaļas tiešraides versijā, tāpat kā lielākajā daļā emigrantu ceļvežu, prasības tika attēlotas kā piemērojamas abām pusēm. Tas tā nav.

Arī jūsu līgums to nevar pagarināt. BGB 573c(4) pants nosaka, ka vienošanās, kas atšķiras no 1. punkta īrniekam par sliktu, ir spēkā neesoša. Klauzula, kas jūs saista ar sešiem mēnešiem vai vismaz divu gadu termiņu ar sešu mēnešu iepriekšēju paziņojumu, nav jūsu noslēgts darījums; tas ir nederīgs burts. Izīrētājs vai īpašuma pārvaldnieks to joprojām var jums citēt ar pilnīgu pārliecību, jo daudzi no viņiem arī nekad nav lasījuši 573c(4). pantu. Ievērojiet asimetriju: klauzula, kas jums piešķir īsāku periodu vai izīrētājam — ilgāku periodu, nav jums par sliktu un var būt derīga. Pirms nolemjat, ka klauzula ir spēkā neesoša, izlasiet ceļojuma virzienu.

Nepastāv vispārējas Sonderkündigungsrecht jeb īpašas tiesības uz priekšlaicīgu līguma izbeigšanu situācijās, kurām ārzemnieki visbiežāk uzskata par atbilstošām. Darbs citā valstī tādas nerada. Pārcelšanās uz Hamburgu tās nerada. Uzturēšanās atļaujas termiņa beigas tās nerada. Attiecību izbeigšana tās nerada. Vācijas likums paredz īslaicīgu, fiksētu, beznosacījumu aiziešanu un uzskata to par taisnīgu darījumu; tas nepievieno papildu iemeslus. Šaurās īpašās tiesības, kas pastāv, attiecas uz lietām, ko veic izīrētājs, piemēram, paziņojumu par modernizāciju vai īres maksas pieaugumu, un tās pieder... Vairāk par īri VācijāJa pēc sešām nedēļām pametat Vāciju, jums ir šādas iespējas: īres līgums (Aufhebungsvertrag), ar kuru piekrīt jūsu saimnieks (Nachmieter), vai trīs mēnešu īres maksa.

Jūsu Kündigung ir jābūt uz papīra un parakstītam ar roku

BGB 568. panta 1. daļa ir viena teikuma garša: “Die Kündigung des Mietverhältnisses bedarf der schriftlichen Form.” Īres līguma izbeigšanai ir nepieciešama rakstiska forma. Šī frāze nav brīva valoda. BGB 126. panta 1. daļa definē rakstisku veidlapu kā dokumentu, ko izdevējs ar savu roku parakstījis ar savu vārdu. Ar peli zīmēts paraksts nav tas. Skenēts parakstītas vēstules PDF fails nav tas, jo tas, kas nonāk otrā pusē, nav parakstīts dokuments. E-pasts nav tas. Ziņojums izīrētāja īrnieku portālā nav tas. WhatsApp ziņojums noteikti nav tas.

Ir tieši viena elektroniska avārijas lūka, un gandrīz nevienam tādas nav. BGB 126. panta 3. punkts ļauj rakstisko formu aizstāt ar elektronisko veidlapu, un 126.a pants to definē kā sava vārda pievienošanu elektroniskajam dokumentam un tā parakstīšanu ar qualifizierte elektronische Signatur — kvalificētu elektronisko parakstu saskaņā ar ES noteikumiem, ko iegūstat no sertificēta uzticamības pakalpojumu sniedzēja un kas nav tas pats, kas DocuSign, PDF paraksta lauks vai jūsu bankas lietotne. Ja jums tāda ir, izmantojiet to. Ja neesat pārliecināts, ka jums tāda ir, jums tādas nav, un jums ir nepieciešams papīrs un pildspalva.

Tas cilvēkus pieķer pastāvīgi, un iemesls ir klusēšana. Jūs nosūtāt e-pastu, saimnieks neatbild, paiet trīs mēneši, jūs izvācaties, un tikai tad atklājat, ka īres līgums nekad nav beidzies un īres maksa ir uzkrājusies. Jau pirmajā reizē kārtīgi izprotiet mehānismus. Visiem, kas līgumā norādīti kā īrnieki, jāparaksta Kündigung, ne tikai tam, kurš aiziet, jo kopīpašumu var izbeigt tikai kopīgi. Adresējiet to ikvienai personai, kas norādīta kā saimnieks, ieskaitot visus mantiniekus, ja īpašnieks ir miris. Ja parakstāt kāda cita vārdā, pievienojiet oriģinālo pilnvaru (Vollmacht), jo §174 BGB ļauj saņēmējam noraidīt pārstāvja sniegtu deklarāciju bez tāda, un viņš to arī darīs.

Tad padomājiet par pierādījumiem, kas ir atsevišķa problēma no formas. Reģistrēta pasta sūtījums nav juridisks nosacījums, lai ko teiktu šīs nodaļas vecajā versijā; tas ir pierādījums. Labākais un lētākais variants ir Einwurf-Einschreiben, kur pasta darbinieks nofotografē piegādi pastkastītē, un jūs saņemat datētu ierakstu. Klasiskais Übergabe-Einschreiben, kas prasa parakstu saņemšanas brīdī, faktiski var darboties pret jums: ja neviena nav mājās, nekas netiek piegādāts, un saņemšanas kvīts nav Zugang. Visuzticamākā metode joprojām ir vēstules nodošana liecinieka klātbūtnē, kurš to vispirms izlasa un vēlāk var pateikt, kas bija aploksnē, vai arī iemest to saimnieka pastkastītē, šim lieciniekam redzot.

Zugang: Pulkstenis sāk skaitīt, kad vēstule nonāk jūsu mapē

Šī ir sadaļa, kas jāizlasa, ja neesat lasījis neko citu. Saskaņā ar BGB 130(1) pantu paziņojums, kas izteikts personai, kura nav klāt, stājas spēkā brīdī, kad tas tiek sasniegts šajā iestādē: “in dem Zeitpunkt, in welchem ​​sie ihm zugeht”. Saņemšana nozīmē, ka vēstule ir nonākusi jūsu kontroles sfērā laikā, kad parasti no jums varētu sagaidīt, ka jūs to pieņemsiet. Jūsu pastkastīte, Briefkasten, ir jūsu kontroles sfēra. Brīdī, kad Kündigung tajā tiek ievietots parastajā piegādes laikā, tā ir juridiski nonākusi pie jums.

Nav svarīgi, ka bijāt atvaļinājumā. Nav svarīgi, ka sešas nedēļas bijāt komandējumā Singapūrā. Nav svarīgi, ka nekad neatvērāt aploksni vai ka to atvērāt, bet nepratāt lasīt vāciski, vai ka pieņēmāt, ka jebkas, kas drukāts uz vācu biroja papīra, ir reklāma. Nav svarīgi, ka jau bijāt licis saimniekam jums nosūtīt e-pastu. Neviens no šiem argumentiem nav attaisnojums, un neviens no tiem neaptur termiņa ievērošanu. Termiņi iebildumu iesniegšanai pret līguma izbeigšanu, reaģēšanai uz izlikšanas prasību un visai tālāk aprakstītajai arhitektūrai ir balstīti uz Zugang, nevis uz izpratni.

Ārzemniekam šī ir patiesi bīstama asimetrija, jo Vācijas pasta sistēma ir galvenais likumīgais kanāls, un jūsu instinkti, iespējams, saka, ka svarīgas lietas tiek piegādātas elektroniski. Divi ieradumi lielākoties to atrisina. Pirmkārt, ja jūs būsiet prom ilgāk par dažām dienām, palūdziet kādam iztukšot jūsu pastkastīti un nofotografēt visu, kas izskatās oficiāli, un pārliecinieties, ka uz pastkastītes un durvju zvana ir jūsu vārds, lai piegāde netiktu apstrīdēta. Otrkārt, atveriet Vācijas pastu tās piegādes dienā un tajā pašā dienā to pārtulkojiet. Ja izrādās, ka vēstule ir "Kündigung", jūs neesat zaudējis savu reakcijas laiku, un reakcijas laiks ir vienīgais, kas šeit patiešām ir ierobežots.

Īrnieka tiesības, kad izīrētājs iesniedz paziņojumu: The berechtigtes Interesse

Īpašnieka pozīcija ir daudz vājāka nekā jūsu, un tieši šeit Vācijas īres tiesības ir ieguvušas savu reputāciju. §573(1) BGB: “Der Vermieter kann nur kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat.” Viņš var lauzt līgumu tikai tad, ja viņam ir likumīgas intereses izbeigt īres līgumu. Viņš nevar vienkārši izlemt, ka dotu priekšroku kādam citam. Tajā pašā teikumā ir piebilsts, ka līguma izbeigšana īres maksas paaugstināšanas nolūkā ir pilnībā izslēgta, kas noslēdz visacīmredzamāko risinājumu.

Pēc tam 573. panta (2) punktā ir norādītas trīs galvenās leģitīmās intereses. Pirmkārt, īrnieks ir vainojams un ne maznozīmīgi pārkāpis savus līgumiskos pienākumus: pastāvīgi kavēti maksājumi, atkārtoti nopietni traucējumi, zaudējumi. Otrkārt, Eigenbedarf, kam ir sava sadaļa zemāk. Treškārt, Verwertungskündigung, ir runa par gadījumiem, kad īres tiesību turpināšana liedz izīrētājam izmantot īpašumu saprātīgiem ekonomiskiem mērķiem un radītu viņam ievērojamas neērtības. Trešais iemesls ir daudz šaurāks, nekā izklausās, jo likumā ir skaidri norādīts, ka iespēja saņemt augstāku īres maksu no kāda cita netiek ieskaitīta, un skaidri norādīts, ka izīrētājs nevar paļauties uz vēlmi pārdot dzīvokli pēc tā pārveidošanas par Wohnungseigentum, individuāli piederošiem dzīvokļiem. Šie izņēmumi atceļ divas lietas, ko izīrētājs visticamāk vēlētos.

Tagad noteikums, kas izšķir lielāko daļu strīdu. §573(3) BGB: "Die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters sind in dem Kündigungsschreiben anzugeben. Andere Gründe werden nur berücksichtigt, soweit sie nachträglich entstanden sind." Iemesls ir jānorāda pašā izbeigšanas vēstulē, un citi iemesli tiek ņemti vērā tikai tad, ja tie radušies pēc tam. Izlasiet to vēlreiz, jo tas nozīmē to, ko tas nozīmē. Ja vēstulē nav teikts nekas cits kā “hiermit kündigen wir das Mietverhältnis”, saimnieks nevar to izārstēt tiesā, paskaidrojot, ka dzīvoklis ir vajadzīgs viņa meitai. Viņam būtu jānosūta jauns Kündigung, sākot jaunu paziņošanas periodu. Neskaidra vēstule nav traucēklis, kas jāprecizē; tā ir kļūdaina izbeigšana, un pienākums pierādīt pamatojumu gulstas uz viņu.

Viņa uzteikuma termiņš ir tas, kas pagarinās. Saskaņā ar §573c(1) 2. teikumu tas pagarinās par trim mēnešiem pēc pieciem gadiem un atkal pēc astoņiem gadiem kopš dzīvokļa nodošanas, iegūstot jau ierastos trīs, sešus un deviņus mēnešus. Un §573(4) padara visu §573 obligātu: vienošanās, kas atšķiras jums par sliktu, nav spēkā. Klauzula, kurā jūs iepriekš piekritāt, ka izīrētājs var lauzt līgumu jebkāda iemesla dēļ vai atteicāties no berechtigtes Interesse prasības, nav nekādas vērta.

Eigenbedarf: Kas tiek uzskatīts par ģimeni un kas jāpasaka vēstulē

Eigenbedarf ir BGB 573(2). punkta 2. daļa, un tas ir visizplatītākais iemesls, kāpēc vācu īrnieks tiek izlikts no dzīvokļa, kuru viņš vēlējās paturēt. Formulējums ir šaurs: saimniekam istabas ir nepieciešamas kā mājoklis “für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts” (“mājoklim, ģimenes locekļiem vai mājsaimniecības locekļiem”). Trīs kategorijas un tikai trīs. Viņš nevar pieprasīt Eigenbedarf draugam, biznesa partnerim vai īrniekam, kas viņam patīk labāk.

Tas, kurš tiek uzskatīts par ģimenes locekli (Familienangehöriger), nav jūtu jautājums, un Bundesgerichtshof (BGH, Federālā Augstākā tiesa) to ir noteikusi pēc ārēja kritērija. Savā 2010. gada 27. janvāra spriedumā (VIII ZR 159/09) tiesa lēma, ka saimnieka brāļameitas un māsasmeitas ir ģimenes locekļi saskaņā ar §573(2) Nr. 2 tieši viņu ciešās radniecības dēļ, un tā novilka robežu no noteikumiem par atteikšanos sniegt liecības personisku iemeslu dēļ §383 ZPO un §52 StPO. Ikviens, kam procesuālās tiesības piešķir šo privilēģiju tikai radniecības dēļ, bez faktiskas ciešas saites pierādījuma, atrodas šajā lokā. 2024. gada 10. jūlijā (VIII ZR 276/23) BGH piemēroja to pašu testu, lai izslēgtu brālēnu: attālāku radinieku, kuram nav tiesību atteikt pierādījumus “gehört deshalb selbst im Falle einer engen persönlichen Verbundenheit nicht zu dem von den vorbezeichnetenim”, thenotmungenen prikreviier Best do nottenen prikrevier. priviliģēts loks pat tur, kur personiskā saikne ir cieša. Tātad laulātie, vecāki, bērni, vecvecāki, mazbērni, brāļi un māsas, māsas un brāļadēli ir iekšā. Māsīcas ir ārā, neatkarīgi no tā, cik ļoti viņi patīk saimniekam. Atsevišķā Angehörige seines Haushalts kategorija ir par cilvēkiem, kuri faktiski dzīvo saimnieka mājsaimniecībā, piemēram, ilgtermiņa partneris vai aprūpētājs, un tas prasa, lai mājsaimniecība būtu īsta.

Arī šeit vēstulei ir jādarbojas. Saskaņā ar §573(3) Eigenbedarf Kündigung ir jānorāda persona, kas ievāksies, un jāpaskaidro, kāpēc viņiem ir nepieciešams šis konkrētais dzīvoklis. “Eigenbedarf” kā vienkāršs vārds nav pamatojums; tas ir apzīmējums. Vēstule, kurā nav norādīts saņēmējs un vajadzība, ir kļūdaina, un šo trūkumu nevar novērst vēlāk procesa gaitā.

Tad vēl ir Vortäuschung jeb viltota Eigenbedarf: saimnieks apgalvo, ka viņa dēls ievācas, jūs aizejat, un dzīvoklis tiek atkārtoti izīrēts divus mēnešus vēlāk par daudz augstāku īres maksu. Šī nav teorētiska problēma, un likums pret to neizturas vieglprātīgi. Savā 2017. gada 29. marta spriedumā (VIII ZR 44/16) BGH lēma, ka, ja saimnieks nerealizē deklarēto vajadzību pēc tam, kad īrnieks ir izvācies, viņam ir sekundārs paskaidrojuma pienākums — sekundāra atbildība par to, kāpēc vajadzība izzuda, jo pati nerealizēšanās rada aizdomas, ka tā bija iegansts, un viņam ir ticami un sakarīgi jāizklāsta, kas mainījās. Ja viņš to nevar, viņš ir atbildīgs par zaudējumu atlīdzību, un zaudējumi ir reāli: jūsu pārcelšanās izmaksas, jūsu pārcelšanās uzņēmums, jūsu brokera maksa un starpība starp veco īres maksu un augstāku īres maksu, ko maksājat tagad, parasti aprēķināta vairāku gadu periodā. Tāpēc jums vajadzētu sekot līdzi, kas notiek ar dzīvokli pēc jūsu aiziešanas, saglabāt līguma laušanas vēstuli un atzīmēt datumu, kad parādās jebkurš jauns sludinājums.

Viena lieta ir vērsusies pret īrniekiem, un jums tas būtu jāzina, nevis jāpaļaujas uz vecāku noteikumu. Saskaņā ar Anbietpflicht, izīrētājam, kas izbeidz līgumu par īres līguma izbeigšanu Eigenbedarf dēļ, ir jāpiedāvā jums salīdzināms dzīvoklis, kas atbrīvojas tajā pašā ēkā jūsu uzteikuma termiņa laikā. Šis pienākums joprojām pastāv, taču 2016. gada 14. decembra spriedumā (VIII ZR 232/15) BGH lēma, ka tā pārkāpšana vairs nepadara Kündigung neefektīvu; tas var augstākais pamatot zaudējumu atlīdzināšanas prasību par sekundāra pienākuma pārkāpumu. Daudzās vadlīnijās joprojām teikts, ka līguma izbeigšana ir neefektīva. Kopš 2016. gada tā vairs nav.

Divģimeņu māja, kur saimniekam nav nepieciešams iemesls

Visā šajā ir viens būtisks trūkums, un ārzemnieki tajā iekārtojas biežāk nekā vidēji, jo dzīvoklis virs saimnieka paša mājas ir tieši tāda vieta, kas tiek izīrēta jaunpienācējam, pamatojoties uz personiska kontakta principu. BGB 573a(1) pants: ja mājoklis atrodas ēkā, kurā ir ne vairāk kā divi mājokļi, un saimnieks pats dzīvo ēkā, viņš var izbeigt līgumu “ohne dass es eines berechtigten Interesses im Sinne des § 573 bedarf” bez jebkādām leģitīmām interesēm. Nav ne Eigenbedarf, ne pārkāpuma, ne jebkāda iemesla. Apmaiņā pret to paziņošanas termiņš pagarinās vēl par trim mēnešiem, tāpēc viņa pensiju līmenis kļūst par sešiem, deviņiem un divpadsmit mēnešiem.

573.a(2) pants paplašina to pašu vieglāko ceļu uz istabām izīrētāja paša dzīvoklī, kas ir klasiska īrnieka situācija. Ir vērts pieturēties pie diviem ierobežojumiem. Pirmkārt, 573.a(3) pants pieprasa vēstulē norādīt, ka līguma izbeigšana ir balstīta uz 573.a(1) vai (2) pantu; ja izīrētājs to nenorāda, viņš nav izmantojis vieglāko ceļu un atkal ir nepieciešams 573. pantā noteiktais pamatojums. Otrkārt, 573.a(4) pants padara to par obligātu likumu jūsu labā, un joprojām ir spēkā turpmāk aprakstītais plašāks princips, jo 573.a pants atceļ iemesla prasību, nevis pārējo jūsu aizsardzību. Pirms parakstāt līgumu par dzīvokli divģimeņu mājā, kur īpašnieks dzīvo pirmajā stāvā, saprotiet, ka jūs pieņemat būtiski vājāku pozīciju nekā īrnieks parastā mājā.

Fristlose Kündigung īres parādi

Viss iepriekš minētais ir parasta līguma izbeigšana ar iepriekšēju brīdinājumu. Īres līguma izbeigšana bez iepriekšēja brīdinājuma nekavējoties izbeidz līgumu pēc tā saņemšanas, un īrniekiem tas gandrīz vienmēr nozīmē īres maksas parādu. BGB 543. panta 2. punkta 1. teikuma 3. apakšpunkts nosaka divus nosacījumus. Saskaņā ar (a) apakšpunktu jums ir īres maksas vai tās ievērojamas daļas parāds divos secīgos termiņos. Saskaņā ar (b) apakšpunktu laika posmā, kas aptver vairāk nekā divus termiņus, jums ir parāds par summu, kas sasniedz divu mēnešu īres maksu. Tad 569. panta 3. punkta 1. apakšpunkts mīkstina (a) apakšpunktu: nesamaksātā daļa ir “nenozīmīga” tikai tad, ja tā pārsniedz viena mēneša īres maksu. Tātad viens nokavēts mēnesis pats par sevi nav pietiekams; aptuveni viens mēnesis plus nedaudz divu secīgu mēnešu laikā ir pietiekams.

Divas iezīmes padara šo par asāko instrumentu grāmatā. Pirmkārt, §543(3) Nr.3 atceļ parasto prasību par Abmahnung, oficiālu brīdinājumu, par īres parādiem. Vēstule var pienākt bez jebkāda brīdinājuma. Otrkārt, pastāv atsevišķs izraisītājs, par kuru lielākā daļa cilvēku nekad nav dzirdējuši: §569(2a) BGB izveido parādu par pašu Kaution, depozītu, kas sasniedz divu mēnešu īres maksu, neatkarīgā wichtiger Grund, atkal bez nepieciešamības pēc brīdinājuma, un Betriebskosten daļa tiek izslēgta no aprēķina. Ja jūs piekritāt samaksāt depozītu trīs maksājumos, uz kuriem jums ir tiesības saskaņā ar §551 BGB, un pēc tam klusi pārtraucāt pēc pirmā, jūs esat atmaskots tādā veidā, kā jūs, iespējams, neapzināties.

Tagad glābiņš, ko vairums cilvēku nepamana, ir pirms slavenā. §543(2) 2. teikums: “1. Satzes Nr. 3 fallē ir norādīts, ka, ja Vermieter vorher befriedigt wird, tad ir jāatzīst, ka tā ir piespiedu kārtā jāatzīst.” Ja saimniekam tiek samaksāts pirms atļaujas izdošanas, līguma izbeigšana tiek pilnībā izslēgta. Ne labota, ne vājināta. Izslēgta. Nauda, ​​kas pienāk pirms vēstules, ir vērtīgāka nekā tā pati nauda nedēļu vēlāk, tāpēc, ja esat nokavējis un varat samaksāt, samaksājiet šodien un negaidiet, lai redzētu, ko viņš darīs. Un §569(4) viņam piemēro tādu pašu disciplīnu kā §573(3) parastajām līguma izbeigšanām: līguma izbeigšanas vēstulē jānorāda pamatojums.

Īres līguma saglabāšana: divi mēneši

Ja fristlose Kündigung jau ir ieradies, BGB §569(3) Nr.2 dod jums otru dzīvi, un tas ir vienīgais vērtīgākais nosacījums šajā nodaļā. Teikums: “Die Kündigung wird auch dann unwirksam, wenn der Vermieter spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs hinsichtlich der fälligen fälligen §. 546a Abs. 1 befriedigt wird oder sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet.” Izbeigšana zaudē spēku, ja izīrētājs tiek apmierināts divu mēnešu laikā pēc izlikšanas prasības izskatīšanas. Īre nav tikai izglābta no sliekšņa; fristlose Kündigung pārstāj būt spēkā.

Rūpīgi izlasiet termiņu, jo tas ir neloģiski, un nepareiza tā ievērošana izmaksā jums dzīvokli. Divu mēnešu termiņš netiek skaitīts no Kündigung (Atbildības termiņš). Tas tiek skaitīts no Räumungsanspruch (Izlikšanas likuma) Rechtshängigkeit (Atbildības termiņš), kas ir brīdis, kad tiesa jums iesniedz prasību par izlikšanu. Tas nozīmē, ka laiks sākas tikai tad, kad jūsu saimnieks faktiski ir iesūdzējis tiesā, un dokuments, kas to sāk skaitīt, izskatās visbiedējošākais. Ja jums tikko ir izsniegts Räumungsklage par parādiem, jūs neesat nokavējis termiņu; jūs esat divu mēnešu loga sākumā. Summa, kas jums jānomaksā, ir īres maksa plus §546a(1) Nutzungsentschädigung (lietošanas kompensācija par periodu pēc īres līguma beigām), tāpēc tā pieaug katru mēnesi, kurā jūs uzturaties dzīvoklī.

Šis noteikums ļauj iejaukties arī valsts iestādei: pietiek ar to, ka iestāde apņemas samaksāt “sich eine öffentliche Stelle zur Befriedigung verpflichtet”. Praksē tas nozīmē Nodarbinātības centru vai Sociālo dienestu, kas var pārņemt un regulāri to arī dara, lai novērstu bezpajumtniecību. Ja atrodaties šādā situācijā, dodieties pie viņiem sprieduma saņemšanas dienā un ņemiet līdzi tiesas dokumentus. Viņu apņemšanās tiek ņemta vērā pat tad, ja nauda vēl nav pārskaitīta. 569. panta (3) punkta 2. teikumā ir noteikts viens ierobežojums: tas nedarbojas, ja jau šādā veidā izārstēta Kündigung ir notikusi ne vairāk kā divus gadus iepriekš. Tā ir vienreizēja glābšana divu gadu periodā, nevis maksājumu plāns.

Tagad jautājums, kurā nedrīkst kļūdīties. Vai Schonfristzahlung dzēš arī iepriekšēju brīdinājumu, kas nosūtīts kopā ar iepriekšēju brīdinājumu? Saskaņā ar likumu, kas bija spēkā 2026. gada jūlijā, nē. Īpašnieki parasti nosūta abus vienlaikus: iepriekšēju brīdinājumu un alternatīvi — parastu līguma izbeigšanu par tiem pašiem parādiem kā §573(2) Nr. 1 līguma pārkāpums. Jūs samaksājat divu mēnešu laikā, iepriekšējais brīdinājums izbeidzas, un parastais līguma izbeigums joprojām paliek spēkā un joprojām izbeidz jūsu īres līgumu pēc tā paziņošanas termiņa beigām. BGH to nolēma savā 2021. gada 13. oktobra spriedumā (VIII ZR 91/20), pamatojot to ar to, ka Schonfrist mehānisms tika izveidots, lai novērstu bezpajumtniecību, bet nekad netika pārnests uz parastajiem līguma izbeigšanas noteikumiem, kad tie tika ieviesti. Tā apstiprināja to pašu rezultātu 2022. gada 5. oktobrī (VIII ZR 307/21) un vēlreiz 2024. gada 23. oktobrī (VIII ZR 106/23), kas ir pašreizējais formulējums: maksājums §569(3) Nr. 2 ietvaros vai publiskas iestādes uzņēmums rada sekas tikai attiecībā uz pirmo attaisnojuma iestāšanos (fristlose Kündigung), nevis attiecībā uz parastu līguma izbeigšanu, pamatojoties uz to pašu saistību neizpildi. Tas ir atrisināts, un tā ir visbīstamākā aizsardzības nepilnība.

Iespējams, ka tas tā nepaliks, un jums vajadzētu zināt pašreizējo stāvokli, nevis virsrakstu. Federālās valdības Gesetz zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete, kas pazīstama kā Mietrecht II, vienu reizi pagarinātu Schonfristzahlung arī līdz parastajam izbeigumam. Paša Bundestāga ierakstā par pirmo lasījumu 2026. gada 9. jūlijā tas skaidri pateikts: "Wenn Mietforderungen durch Nachzahlung vollständig beglichen werden, sollen Mieterinnen und Mieter künftig auch bei einer ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsvern i." Bet tas ir likumprojekts, nevis likums. Kabinets to pieņēma 2026. gada 29. aprīlī, tas tika nosūtīts Bundestāgam kā Drucksache 21/6807 2026. gada 1. jūlijā, un pēc pusstundas debatēm 9. jūlijā tas tika nodots komitejai, kur tas atrodas rakstīšanas brīdī. Līdz tā pieņemšanai plānojiet BGH noteikumu, nevis likumprojektu. Ja jums ir parādi, samaksājiet visus maksājumus un, ja iespējams, samaksājiet tos pirms Kündigung, jo §543(2) 2. teikums bloķē abus līgumu izbeigšanas gadījumus, bet Schonfristzahlung bloķē tikai vienu.

Widerspruch un Sozialklausel

Pat pilnīgi derīga izbeigšana ne vienmēr ir beigas. §574 BGB, Sozialklausel, ļauj jums iebilst pret to un pieprasīt, lai īre turpinātos tur, kur tā beidzas. ist”, būtu grūtības jums, jūsu ģimenei vai citam jūsu mājsaimniecības loceklim, kas nav attaisnojams pat tad, ja tiek izsvērtas saimnieka likumīgās intereses. Tas nav tehnisks iebildums pret vēstuli. Tā atzīst, ka izbeigšana ir spēkā, un lūdz īres līgumu turpināt. Gandrīz neviens ārvalstu īrnieks nezina, ka tā pastāv.

Kas tiek uzskatīts par Härte, tiek lemts katrā gadījumā atsevišķi, un §574(2) sniedz visnoderīgāko tiešo piemēru: grūtības pastāv arī tad, ja nav iespējams iegūt atbilstošu aizstājējmājokli ar saprātīgiem nosacījumiem. Tirgū, kur ģimene ar parastiem ienākumiem patiešām nevar atrast salīdzināmu dzīvokli, tas nav retorisks arguments. Augsts vecums, nopietna slimība, vēlīna grūtniecība, bērns skolas beigšanas gada vidū, invaliditāte, kas saistīta ar pielāgotu dzīvokli, un ļoti ilga īres līgums vienuviet – tam visam ir nozīme. Ja tas darbojas, iegūst §574a: līguma turpināšanu tik ilgi, cik tas ir saprātīgi, ar grozītiem noteikumiem, ja vecie nav saprātīgi izīrētājam, un, ja jūs abi nevarat vienoties, tiesa izlemj, vai, uz cik ilgu laiku un ar kādiem nosacījumiem, un var pat noteikt līguma turpināšanu uz nenoteiktu laiku, ja nav skaidrs, kad grūtības izzudīs.

Mehānika atalgo uzmanību. Saskaņā ar §574b(1) Widerspruch jābūt teksta formātā, kas ir zemāks līmenis nekā pats Kündigung: teksta formāts nozīmē lasāmu paziņojumu uz pastāvīga datu nesēja, kurā norādīts jūsu vārds, tāpēc šeit der e-pasts. Neļaujiet tam jūs iemidzināt, jo §574b(2) nosaka termiņu: izīrētājs var atteikt līguma pagarināšanu, ja jūs neiebildāt vēlākais divus mēnešus pirms īres līguma beigām. Ja to nepamanīsiet, jūs būsiet visu izmetis. Pastāv drošības tīkls, un to ir vērts pārbaudīt. §568(2) nosaka, ka izīrētājam laikus jānorāda uz Widerspruch iespējamību, formu un termiņu, un §574b(2) 2. teikums paredz sekas, ja viņš to nedara: jūs joprojām varat iebilst pirmajā izlikšanas procedūras sēdē. Tāpēc pirmais, kas jāmeklē jebkurā līguma izbeigšanas vēstulē, ir tas, vai tajā ir ietverta šī norāde. Izīrētāji, kas izmanto lejupielādētu veidni, ļoti bieži to izlaiž. Divi ierobežojumi, godīgi pateikts: §574(1) 2. teikums pilnībā izslēdz Widerspruch, ja saimniekam bija pamats neapmaksātai Kündigung, tāpēc tas nav risinājums īres parādu segšanai; un §574(3) izvērtē tikai vēstulē faktiski norādītos iemeslus, kas ir §573(3) otrreizēja noderīga darba veikšana jūsu labā.

Schönheitsreparaturen: lielākais naudas vienums izbraukšanas laikā

Dekoratīvie remonti jeb Schönheitsreparaturen nozīmē sienu un griestu krāsošanu, radiatoru, iekšdurvju un logu iekšpuses krāsošanu, kā arī nelielu nolietojuma vietu labošanu. Tas nav strukturāls remonts. Gandrīz katrā Vācijas īres līgumā ir klauzula, kas to uzliek īrniekam izvākšanās brīdī, un tieši šeit parasti tiek zaudēta lielākā atsevišķā summa šajā nodaļā, jo īrnieki izlasa klauzulu, notic tai un vai nu pārkrāso visu dzīvokli, vai arī piekrīt četrciparu atskaitījumam no depozīta.

Sāciet ar noklusējuma vērtību. BGB 535. panta 1. daļa uzliek izīrētājam pienākumu nodot mājokli derīgu līgumam un uzturēt to šādā stāvoklī. Tāpēc remontēšana ir viņa pienākums saskaņā ar likumu. Tā kļūst par jūsu īpašumu tikai tad, ja to pārvieto derīga klauzula, un standarta klauzulas tiek pārbaudītas saskaņā ar BGB 307. pantu. BGH ir pavadījusi divdesmit gadus, tos atceļot. Starre Fristen, stingri remontēšanas termiņi, kas paredz krāsošanu ik pēc trim vai pieciem gadiem neatkarīgi no dzīvokļa faktiskā stāvokļa, padara šo klauzulu par spēkā neesošu. Quotenabgeltungsklauseln, kas liek jums maksāt proporcionālu daļu par nepabeigto remontēšanas intervāla daļu, kad jūs aizbraucat, tika atzītas par spēkā neesošām 2015. gada 18. marta spriedumos, jo īres līguma sākumā "der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann" īrniekam pienākošos daļu nevar droši noteikt.

Izšķirošais ir BGH VIII ZR 185/14, kas pieņemts tajā pašā dienā. Ja dzīvoklis jums tika nodots neapmainīts, nevis svaigi iekārtots, standarta klauzula, kas jums uzliek par pienākumu maksāt Schönheitsreparaturen, ir spēkā neesoša, ja vien izīrētājs jums nav devis atbilstošu kompensāciju par kāda cita apģērba uzvilkšanu. Pamatojoties uz šīs lietas faktiem, pusmēneša īres maksa nebija atbilstoša. Tiesas vārdi: “Die formularmässige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter ist unwirksam.” Loģika ir vienkārša, kad to redzat: jūs nevarat piespiest atdot dzīvokli labākā dekoratīvā stāvoklī nekā tas, kurā jūs to ieguvāt. Tātad jautājums, kas nosaka, vai esat kaut ko parādā krāsotājam, nav tas, kas teikts jūsu līgumā. Tas ir tas, kādā stāvoklī dzīvoklis bija dienā, kad jūs ievācāties. Tas ir tas, kas padara ievākšanās Übergabeprotokoll, uz ko attiecas… Izmitināšanas atrašana, kas ir vērtīgāka par jebkuru citu dokumentu, ko parakstīsiet, un kāpēc fotogrāfijas no ievākšanās dienas ir vērts saglabāt visa īres perioda laikā.

Sekas ir “viss vai nekas”, un tieši šī daļa izīrētājiem nepatīk. Vācijas likumi nepieļauj geltungserhaltende Reduktion, kas saīsina spēkā neesošas standarta klauzulas spēkā neesamību līdz plašākajai versijai, kas būtu bijusi likumīga. Klauzula, kas nav spēkā, nesarūk līdz kaut kam saprātīgam. Tā pazūd, un pienākums saskaņā ar §535(1) pilnībā pāriet uz izīrētāju. Jums nekas nav jāmaksā par dekorēšanu. Viens godīgs precizējums: BGH 2020. gada 8. jūlija spriedumos (VIII ZR 163/18 un VIII ZR 270/18) tika noteikts, ka spēkā neesošas klauzulas gadījumā, ja vēlaties, lai izīrētājs veiktu dekorēšanu īres līguma laikā, jo stāvoklis ir ievērojami pasliktinājies, jums ir jādalās izmaksās, parasti uz pusi, “regelmässig eine hälftige Kostenbeteiligung”. Tas attiecas uz darba pieprasīšanu, kamēr jūs tur dzīvojat. Tas neatjauno pienākumu veikt dekorēšanu, izejot no mājas.

Übergabe un Übergabeprotokolls

BGB 546. panta 1. daļa nosaka, ka jums ir jāatdod mājoklis, kad īres līgums beidzas. Atgriešana nozīmē tīru un tukšu mājokli, atdodot visas atslēgas, ieskaitot jūsu izgrieztās kopijas un tās, ko atdevāt draugam. Izvēlieties pareizo laiku: ja dzīvokli paturat ilgāk par termiņa beigām, 546. panta 1. daļa ļauj izīrētājam pieprasīt saskaņoto īres maksu vai vietējo likmi par salīdzināmu īpašumu kā Entschädigung par visu ieturējuma periodu, un 546. panta 2. daļa piebilst, ka nav izslēgti arī turpmāki zaudējumi. Novēlota nodošana nav mazsvarīga administratīva lieta.

Pati Übergabe ir izbraukuma protokols ar saimnieku, un Übergabeprotokoll ir tā pieraksts. Pieprasiet to pat tad, ja saimnieks iesaka to izlaist, un nekad nenododiet atslēgas bez tā, jo, ja jums nav protokola un dzīvokļa, jums nav iespējas pierādīt, kādā stāvoklī tas tika atstāts. Tajā jābūt reģistrētam katras istabas stāvoklim, visiem skaitītāju rādījumiem ar skaitītāju numuriem, atslēgu skaitam un veidam, kā arī datumam. Tajā pašā dienā pats nofotografējiet visu, ieskaitot skaitītājus, un saglabājiet fotogrāfijas.

Esiet uzmanīgi, ko parakstāt pie durvīm. Šis ir dokuments, un tas tiks nolasīts pret jums. Divi noteikumi. Pirmkārt, nepieņemiet ierakstu, ar kuru nepiekrītat, tikai lai uzturētu patīkamu noskaņojumu; uzrakstiet blakus savu piezīmi vai uzrakstiet “Zustand vom Mieter bestritten” – nosacījumu, ko apstrīd īrnieks, un parakstieties blakus. Protokols, ko abi parakstījāt, ir spēcīgs pierādījums, tāpēc neprecīzs protokols ir dārgs. Otrkārt, neparakstiet neko, kas atzīst parādu vai uzņemas atbildību par konkrētu priekšmetu. Reģistrācija, ka grīdas dēlis ir saskrāpēts, ir fakts. Paraksts, ka maksāsiet 800 eiro par grīdas nomaiņu, ir Schuldanerkenntnis – parāda atzīšana, un jūs tikko esat atdevis visus savus aizstāvības argumentus. Ja protokolā parādās skaitlis, izsvītrojiet to pirms parakstīšanas vai neparakstiet to vispār. Nekad nepiekrītiet protokolam vispār, ja saimnieks neļauj jums to pienācīgi izlasīt, un nekad neveiciet apskati vienatnē, ja varat kādu atvest līdzi.

Atgūt savu Kautionu

Šeit godīgā atbilde ir mazāk skaidra nekā internetā atrodamā. Nav likumā noteikta termiņa drošības naudas atmaksai. Šīs nodaļas vecajā versijā bija teikts, ka saimniekam “ir juridisks pienākums atgriezt jūsu drošības naudu” trīs līdz sešu mēnešu laikā. Viņam ir pienākums to atgriezt; BGB šāda termiņa nav. Likums faktiski jums piedāvā mehānismu, un mehānisma izpratne ir tas, kas ļauj atgūt jūsu naudu.

Mehānisms ir šāds. Drošības nauda nodrošina izīrētāja prasījumus, kas izriet no īres līguma. Kad īres līgums beidzas, viņam ir tiesības uz saprātīgu laika periodu, lai pārbaudītu, vai viņam tāda ir, un paturēt tikai to, ko viņš var ticami apgalvot, ka viņam pienākas. Viņš nedrīkst paturēt visu summu, jo nav paspējis to pārbaudīt. Jebko, ko viņš patur, viņam ir jāspēj pamatot, uzskaitot to pa daļām. Judikatūra parasti uzskata, ka aptuveni trīs līdz seši mēneši ir šī pārbaudes perioda galējā robeža, un ilgāks termiņš ir pieļauts viena konkrēta iemesla dēļ: Nebenkostenabrechnung, ikgadējais pakalpojumu maksas pārskats, var vēl nebūt jāiesniedz, un viņš var paturēt proporcionālu summu no paredzamā atlikuma par nepilnu gadu, kurā jūs tur dzīvojāt, nevis visu drošības naudu. Tātad praktiskā izpausme ir tāda, ka lielākā daļa naudas jāatdod aptuveni trīs līdz sešu mēnešu laikā, un neliela, kvantitatīva Nebenkosten rezerve tiek turēta ilgāk un atbrīvota, kad tiek izdots šis pārskats. Pasniedziet to kā mehānismu, nevis kā likumā ierakstītu termiņu, jo tāds tāds nav.

Viens nodrošinājums jums ir ļoti labvēlīgs, un gandrīz neviens to neizmanto. §548(1) BGB: "Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält." Saimnieka prasības par izmaiņām vai stāvokļa pasliktināšanos dzīvoklī, kas ir likumīga mājvieta gandrīz visiem atskaitījumiem par bojājumiem, zīmēm, caurumiem un nepabeigtu apdari, beidzas sešus mēnešus pēc tam, kad viņš ir saņēmis dzīvokli. Ne sešus mēnešus pēc tam, kad viņš to pamana. Ne sešus mēnešus pēc tam, kad Nebenkosten ir apmetušies. Sešus mēnešus pēc atslēgu atdošanas. Ja viņš ceļ zaudējumu prasību septiņus mēnešus pēc nodošanas, atbilde ir viens vārds: Verjährung. Un 548. panta (2) daļa ir pretstats: jūsu pašu prasības par izdevumiem vai jūsu uzstādīto armatūras demontāžu arī beidzas sešus mēnešus pēc īres līguma beigām, tāpēc arī uz tām nesēdiet.

Praktiskais ceļš ir īss. Pēc aiziešanas uzrakstiet saimniekam vācu valodā, norādot savu jauno adresi un bankas datus un pieprasot depozītu, ieskaitot nopelnītos procentus, kas jums pienākas saskaņā ar BGB 551(3). pantu. Ja nekas netiek saņemts, nosūtiet pieprasījumu (Mahnung), kurā noteikts stingrs divu nedēļu termiņš un norādīts, ka pretējā gadījumā jūs veiksiet juridiskas darbības. Ja viņš patur naudu, pieprasiet rakstisku uzskaitījumu un pārbaudiet katru posteni atbilstoši 548. pantam un iepriekš minētajiem Schönheitsreparaturen noteikumiem, pirms kaut ko piekāpjaties. Ja viņš joprojām atsakās, nelielās iesaistītās summas padara šo par vienu no nedaudzajiem strīdiem, kas patiešām ir vērts vērsties Amtsgericht, un tieši tam ir paredzēta Mieterverein dalība.

Jūsu īrnieka tiesību īstenošana tiesā: Räumungsklage

Sāciet ar to, kas nedrīkst notikt, jo bailes šeit ir sliktākas nekā realitāte. Jūsu saimnieks nevar jūs izlikt. Viņš var tikai lūgt tiesu to darīt. Viņš nedrīkst mainīt slēdzenes, atslēgt elektrību, noņemt jūsu durvis vai novietot jūsu mantas uz ielas, un, ja viņš to dara, viņš saskaņā ar BGB 858. pantu izliek par nelikumīgu izlikšanu no dzīvokļa, kas ir nelikumīgi un dod jums tiesības nekavējoties atgriezties dzīvē. ZPO 940a(1) pants arī slēdz ātro ceļu: dzīvojamās telpas izlikšana ar pagaidu rīkojumu (einstweilige Verfügung) ir atļauta tikai nelikumīgas izlikšanas no dzīvokļa vai konkrētu dzīvības vai veselības apdraudējumu gadījumā. Nav likumīgas ātrgaitas joslas. Ja saņemat vēstuli ar prasību iziet no dzīvokļa līdz piektdienai, šai vēstulei nav tiesību jūs izlikt.

Tā vietā viņam ir jāiesniedz prasība par izlikšanu Amtsgericht tiesā (Räumungsklage). Saskaņā ar §23 Nr.2a GVG dzīvojamo māju īres strīdi tiek izskatīti Amtsgericht neatkarīgi no prasības summas, un šī jurisdikcija ir ekskluzīva, kas nozīmē arī to, ka pirmajā instancē nav Anwaltszwang, un jūs principā varat ierasties bez advokāta. Neuztveriet to kā ieteikumu to darīt. Prasības iesniegšana jums ir Rechtshängigkeit, kas sāk §569(3) Nr.2 divu mēnešu termiņu, tāpēc diena, kad jums tiek iesniegta prasība, ir diena, kad jārīkojas, nevis diena, kad jākrīt panikā. Jums ir jāatbild tiesai dokumentos norādītajā termiņā, kas ir īss un absolūts; ja jūs to nedarīsiet, pret jums var tikt izdots Versäumnisurteil, aizmugurisks spriedums, neizvērtējot, vai līguma izbeigšana bija pamatota.

Izmaksu dēļ jūs nevēlaties to risināt viens pats. Saskaņā ar GKG 41(2) pantu izlikšanas prasības nodeva ir viena gada īres maksa, tāpēc dzīvoklis par 1,200 eiro mēnesī rada strīda vērtību 14 400 eiro apmērā, un Vācijas civilprocesuālā kārtība paredz, ka zaudētājs sedz abu pušu likumā noteiktās izmaksas par šo vērtību. Viens neliels atvieglojums ir 41(3) pantā: ja izlikšanas prasība un 574.–574.b panta turpinājuma prasība tiek izskatīta vienā lietā, vērtības netiek summētas, tāpēc jūsu plašākā pamatojuma izvirzīšana procesā nedubulto ekspozīciju. Pārējā aritmētika, RVG nodevas skala un zaudētāja maksā noteikums, ir izklāstīta... Juridiskie pakalpojumi emigrantiem, kas arī izskaidro valsts atbalsta veidu un to, ka §12 BerHG nozīmē, ka Brēmene un Hamburga vada valsts juridisko konsultāciju birojus Beratungshilfe vietā, savukārt Berlīne ļauj izvēlēties starp abiem.

Ja spriedums tomēr ir pret jums, tā joprojām nav iela. ZPO §721 ļauj tiesai piešķirt Räumungsfrist, izvākšanās termiņu, pēc jūsu pieteikuma vai pēc savas iniciatīvas, un §721(5) to ierobežo līdz vienam gadam no sprieduma stāšanās spēkā. Pieprasiet to pirms mutvārdu tiesas sēdes beigām, jo ​​tas ir §721(1) noteiktais termiņš, un tā ir visbiežāk zaudētā tiesība visā procesā. Turklāt §765a dod izpildes tiesai pilnvaras apturēt vai atcelt izlikšanu, ja, pilnībā izvērtējot saimnieka nepieciešamību pēc aizsardzības, diezgan ārkārtas apstākļi padara to par grūtību, kas nav savienojama ar labiem tikumiem, un izlikšanas jautājumos §765a(3) pieprasa, lai pieteikums tiktu iesniegts ne vēlāk kā divas nedēļas pirms noteiktā izlikšanas datuma. Šie ir šauri, taču reāli, un tieši tāpēc Räumung ilgst daudzus mēnešus. Par pašu dzīvokli un to, kā atrast un pārbaudīt juristu, kurš faktiski veic īres darbus, skatiet sadaļu Īpašuma un nekustamā īpašuma tiesības.

Mieterverein ir lētākais maršruts, bet tas ir nepieciešams pirms nepatikšanām

Vietējā īrnieku asociācija Mieterverein ir atbilde uz gandrīz visu šajā nodaļā, un tā ir atbilde, ko lielākā daļa ārzemnieku uzzina apmēram mēnesi par vēlu. Par gada maksu aptuveni simts eiro apmērā, kas atkarībā no asociācijas un bieži vien ir samazināta zemiem ienākumiem, jūs saņemat neierobežotas konsultācijas par savu īri no cilvēkiem, kuri neko citu nedara — viņi lasa jūsu vēstules, pārbauda jūsu Nebenkostenabrechnung, raksta jūsu saimniekam uz oficiālas veidlapas, un lielākā daļa asociāciju iekļauj Mietrechtsschutz — īres juridisko izmaksu apdrošināšanu, izmantojot Deutscher Mieterbund. Salīdzinot ar jurista stundas likmi, šī nav tuvu.

Nozveja ir laiks, un tas ir nepielūdzams. Ņemiet par piemēru DMB Mieterverein München, jo termini dažādās asociācijās atšķiras, un jums ir jāpārbauda savs: "Zu Beginn gilt eine dreimonatige Wartezeit. Innerhalb dieser und vor Versicherungsbeginn eingetretene Versicherungsfälle sind nicht versichert." Sākumā ir trīs mēnešu gaidīšanas periods, un gadījumi, kas rodas tā ietvaros, netiek segti. Un saistība ir skaidra par to, kad lieta tiek uzskatīta par notikušu: “Der Versicherungsfall ist nicht erst der Beginn der gerichtlichen Auseinandersetzung: Er gilt in dem Zeitpunkt als eingetreten, in dem der* oder die hat Versicherte, der*die benenenoder eirgonenen*ine haben soll, gegen Rechtspflichten oder Rechtsvorschriften zu verstossen.” Apdrošināšanas gadījums ir datēts ar brīdi, kad sākās iespējamais pārkāpums, nevis no brīža, kad jūs vērsāties tiesā. Tātad, pievienojoties nedēļai jūsu Kündigungas zemēm, jūs neiegādāsieties segumu šai Kündigungai. Tādā pašā veidā un tā paša iemesla dēļ darbojas komerciāla Rechtsschutzversicherung.

Secinājums ir nepatīkams, bet vienkāršs. Tā ir apdrošināšana, un apdrošināšana, kas iegādāta pēc ugunsgrēka, neatmaksājas. Pievienojieties savā pirmajā dzīvoklī pavadītajā mēnesī, kad jums vairs nav nekādu problēmu un maksa šķiet kā nauda par velti. Tieši tad ir vērts to iegādāties. Konsultācijas par jaunu jautājumu parasti ir pieejamas jaunam biedram uzreiz; tieši tiesvedības segumam ir gaidīšanas periods un atpakaļejošs datums. Ja jūs jau esat iesaistīts strīdā un neesat biedrs, pievienojieties jebkurā gadījumā, lai saņemtu konsultāciju, rēķinieties, ka pats apmaksāsiet jebkuru tiesas prāvu, un lasiet... Juridiskie pakalpojumi emigrantiem valsts finansētām alternatīvām.

Rīki, kas palīdz izbeigt īres līgumu

Werkzeu.ge ir pārlūkprogrammā balstīta rīku platforma Vācijas birokrātijai un juridiskajiem dokumentiem, ko izveidojis Cryon UG, uzņēmums, kas ir WeLiveIn.de aizkulisēs. Šeit ir vērts atklāti pateikt, ko tā var un ko nevar darīt. Tās noteikumi neietver juridiskas konsultācijas, un Tiesību akts (RDG) ierobežo to, kas vispār drīkst sniegt konsultācijas par individuālu juridisko jautājumu Vācijā, tāpēc šie ir dokumentu un aprēķinu rīki, nevis Mieterverein vai jurista aizstājēji. Platforma ir beta versijā līdz 2026. gada 30. novembrim, un tās noteikumi nosaka, ka rīki var būt nepilnīgi. Pirms ķeraties pie kāda no tiem, paturiet prātā vienu lietu: veidne ir slikta atbilde uz Kündigung, kura termiņš jau ir beidzies. Ja jūsu Briefkasten ir nonācis atlaišanas vēstule, pirmais zvans ir Mieterverein, nevis ģenerators.

Lai rakstītu savu Kündigung, Kündigungsschreiben rīks ir bez maksas un bez konta (Gast līmenis) vietnē werkzeu.ge/de/tools/rechtsdokumente/kuendigungsschreibenTas aptver trīsdesmit līgumu veidus astoņās kategorijās, un Miete ir viena no tām, un tam ir termiņu dzinējs, kas aprēķina faktisko beigu datumu, pamatojoties uz BGB 573c. pantu, nevis min trīs mēnešus, kas ir aprēķins, ko iepriekš minētais trešās darba dienas noteikums padara viegli kļūdāmu. Tas izveido drukāšanai gatavu dokumentu. Izdrukājiet to, parakstiet ar roku un iesniedziet uz papīra, jo, kā paskaidrots iepriekš, nekas no tā, ko nosūtāt elektroniski, neatbilst 568. panta (1) daļai. Rīks pats par sevi apgalvo, ka tas neaizstāj juridisko konsultāciju.

Par izvākšanos, Übergabeprotokoll-Generator plkst werkzeu.ge/de/tools/wohnen/uebergabeprotokoll-generator izveido katras istabas stāvokļa reģistru ar skaitītāju rādījumiem un atslēgām. Tas ir Plus rīks, kas ir maksas. Par depozītu Kautions-Rechner vietnē werkzeu.ge/de/tools/wohnen/kautions-rechner ir vistuvākais šīs nodaļas elements no visiem platformas elementiem: līdzās §551 griestiem un procentu aprēķinam tas sašķiro tipiskos atskaitījumus pieļaujamos un nepieļaujamos, pārbauda Schönheitsreparaturen klauzulu atbilstoši iepriekš minētajiem BGH kritērijiem un sagatavo Rückforderungsschreiben, vēstuli ar prasību atmaksāt jūsu depozītu, ar noteiktu termiņu. Tas ir arī Plus un apmaksāts, tas vispār neskar darba attiecību izbeigšanu, un tajā ir skaidri norādīts, ka nekas tajā neaizstāj juridisko konsultāciju. Mieter-Suite (arī Plus) vietnē werkzeu.ge/de/tools/wohnen/mieter-suite apvieno šos divus ar pieciem citiem īres rīkiem; ņemiet vērā, ka tajā nav iekļauts Kündigung modulis, tāpēc tas neaptver šīs nodaļas pirmo pusi.

Divas godīgas piezīmes. Behördenbrief-Decoder dažreiz tiek ieteikts tieši šādai situācijai, taču tas neder: tas ir paredzēts vēstulēm no iestādēm, Finanzamt, Nodarbinātības centra vai Bußgeldstelle, un Kündigung nāk no privāta saimnieka, tāpēc tas nav piemērots rīks vēstulei, kuru jūs faktiski turat. Un maksas līmeņi ir maksas: bezmaksas līmenī ir reklāmas, pašreizējā cena ir ierobežota laika beta cena, kas mainīsies, un tā vietā, lai norādītu skaitli, kas būs nepareizs līdz brīdim, kad lasīsiet šo, skatiet pašreizējo cenu šeit. werkzeu.ge/en/pricingViss platformā sagatavo un ģenerē dokumentus; jūsu vārdā nekas nekur netiek iesniegts.

Ko darīt tālāk

Ja aizejat brīvprātīgi, veiciet trīs darbības. Skaitiet atpakaļ no paredzētās pēdējās dienas līdz mēneša trešajai darba dienai trīs mēnešus iepriekš un uztveriet to kā nemaināmu datumu. Uzrakstiet īres līgumu (Kündigung), izdrukājiet to, parakstiet to ar roku, katram īrniekam parakstoties, un iesniedziet to izīrētājam kopā ar apliecinājumu, vēlams, no Einwurf-Einschreiben vai liecinieka. Pēc tam, pirms domājat par jebkādu krāsošanu, atrodiet savas ievākšanās fotogrāfijas un Übergabeprotokoll, jo, ja dzīvoklis jums tika nodots nepamatoti, dekorēšanas klauzula, iespējams, ir spēkā neesoša un jums nekas nav jāmaksā.

Ja ir saņemts Kündigung, neizejiet ārā un neatbildiet dusmās. Pierakstiet datumu, kad tas tika saņemts jūsu Briefkasten, jo tas ir datums, uz kuru tiek skaitīts likums. Pēc tam izlasiet vēstuli, lai pārliecinātos par trim lietām: vai to ir parakstījuši visi, kas norādīti kā saimnieki, vai tajā ir norādīts pamatojums, kā to pieprasa §573(3), un vai tajā ir iekļauts §568(2) norādījums par jūsu tiesībām uz Widerspruch. Ja vēstulē trūkst kāda no šīm lietām, tas ir problemātiski. Ja pamatojums ir Eigenbedarf, pārbaudiet labuma guvēju, salīdzinot to ar iepriekš minēto ģimenes loku, un ņemiet vērā, ka brālēns/māsīca neatbilst prasībām. Ja pamatojums ir īres parāds, nekavējoties samaksājiet visu iespējamo, un, ja ir iesniegta izlikšanas prasība, jums ir divi mēneši no šīs iesniegšanas saskaņā ar §569(3) Nr.2, un Nodarbinātības centrs vai Sozialamt var uzņemties veikt maksājumu šajā laikā. Ja līguma izbeigšana šķiet pamatota un aiziešana radītu nopietnas grūtības, divus mēnešus pirms īres līguma beigām vai vēlāk, ja izīrētājs nav devis Hinwei ģimeni, jāiesniedz Textform formātā §574 Widerspruch.

Lai kāda būtu jūsu situācija, šonedēļ nogādājiet vēstuli Mieterverein. Ja neesat biedrs un jums šobrīd nav problēmu, šis ir labākais laiks, lai pievienotos, jo tiesvedības segumam ir trīs mēnešu gaidīšanas periods, un apdrošināšanas gadījums tiek datēts ar problēmu sākumu, nevis ar to, kad jūs tās pamanījāt. Un neatkarīgi no tā, vai jūs paliekat vai dodaties prom, jau tagad apkopojiet visus ievākšanās pierādījumus vienā mapē: Übergabeprotokoll, fotogrāfijas, līgumu ar tā dekorēšanas klauzulu. Šajā nodaļā aprakstītajos strīdos parasti uzvar tā persona, kas var pierādīt, kā dzīvoklis izskatījās pirmajā dienā.